Gewerbeimmobilie sind auf die gewerbliche Nutzung ausgerichtet. Bei Gewerbeobjekten handelt es sich also um Grundstücke und Gebäude, die nicht oder nicht ausschließlich zu Privatzwecken genutzt werden. Daher können auch gemischt genutzte Immobilien darunter fallen. Hauptkriterium ist nur, dass die vorwiegende Nutzung gewerblich ist. So bezeichnet man beispielsweise auch ein Hotel mit angeschlossener Wohnung als Gewerbeobjekt. 

Die Definition für Gewerbeimmobilien liefert das Bewertungsgesetz.

In § 18 Abs. 6 BewG definiert Geschäftsgrundstücke wie folgt: 

„Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.”

Die Nutzer von Gewerbeimmobilien können vielfältig sein. Ob die Immobilie von einem Gewerbebetrieb, einer selbstständig tätigen Person oder einem Freiberufler genutzt wird, macht keinen Unterschied. Auch zählen öffentliche Institute wie Behörden zu den Nutzen von Gewerbeobjekten. 

Bei den Typen von Gewerbeimmobilie lässt sich unterscheiden in:

• Logistikimmobilien (z. B. Logistikzentren, Lagerhallen)
• Handelsimmobilien (z. B. Ladengeschäfte, Supermärkte, Shoppingcenter) 
• Büroimmobilien (z. B. Büroflächen und ganze Bürogebäude)
• Freizeitimmobilien (z. B.Sporthallen, Schwimmbäder, Fitnesscenter)
• Produktionsimmobilien (z. B. Produktionshallen, Vorratshallen)
• Gewerbeparks (Ansiedlung von gewerblichen Immobilien verschiedener Art)
• Spezialimmobilien (z. B. Bahnhof, Hotel, Weingut, Flughafengebäude)

Wenn es auch viele verschiedene Gewerbeobjekte gibt, haben sie doch eines gemeinsam: Ihre Nutzung ist auf Gewinn ausgerichtet. Das heißt mit der Nutzung der Gewerbeimmobilie erwirtschaftet der Eigentümer bzw. Mieter oder Pächter gewerbliche Einnahmen. 

Aus diesem Grund ist bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien der Ertragswert wichtig. Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie bewerten lassen möchten, schaut sich der Immobiliengutachter die Erträge an. Von Bedeutung ist der Ertragswert der Gewerbeimmobilie insbesondere für Käufer, die das Objekt als Kapitalanlage erwerben möchten. Aus dem Ertragswert lässt sich wiederum der Kaufpreis der Immobilie ableiten. 

Wie ist der Ertragswert definiert?

Unter Ertragswert versteht man den Wert einer Immobilie, der sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Ermittelt lässt sich der Ertragswert durch das Ertragswertverfahren. Heranziehen lässt sich der Ertragswert übrigens auch, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung bewerten lassen möchten. 

Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert?

Ein wesentliches Kriterium beim Ertragswert sind also die Mieteinnahmen. Welche Erträge sich durch die Vermietung generieren lassen, ist unter anderem von folgenden Kriterien abhängig:

• Lage der Immobilie: Ein Ladengeschäft in A-Lage erzielt deutlich höhere Mieteinnahmen als ein versteckter Laden um die Ecke in einer ruhigen Seitenstraße. Aus diesem Grund ist der Lagefaktor bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien besonders relevant.
• Nutzungsmöglichkeiten: Sehr wichtig für gewerblich genutzte Immobilie ist auch, wie sich die Immobilie nutzen lässt. Ein speziell für den Zweck errichtetes Krankenhaus lässt sich z. B. nicht so einfach in ein Einkaufszentrum umbauen. Je mehr Nutzungsmöglichkeiten das Objekt bietet, desto geringer ist das Leerstandsrisiko. Und damit erhöht sich auch der Preis. 
• Vermietungssituation: Wenn ein Mietvertrag mit langer Laufzeit vorliegt, erhält der Käufer mehr Sicherheit in Bezug auf künftige Einnahmen. Steht die Immobilie dagegen seit einiger Zeit leer, hat dies Auswirkungen auf ihren Preis. Ein vermietetes Objekt ist aber nicht zwingend für jeden Käufer interessant. In einigen Branchen suchen Käufer gezielt nach freien Gewerbeimmobilien, die sie selber beziehen möchten.

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei Methoden zur Verkehrswertermittlung in Deutschland. Neben dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren kommt dieses Verfahren bei der Bewertung vermieteter Immobilien zum Einsatz. 

Beim Ertragswertverfahren ermittelt der Gutachter den Ertragswert der Gebäude zunächst getrennt vom Bodenwert. Während ein Gebäude nur eine begrenzte Restnutzungsdauer hat, bleibt der Wert des Bodens dauerhaft bestehen. Zum Verständnis: Die Gesamtnutzungsdauer ist abhängig von der Nutzungsart der Immobilie. Während z. B. Bürogebäude eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren haben, sind es bei Ärztehäusern nur 40 Jahre. Der Ausstattungsstandard ist dabei natürlich auch zu berücksichtigen. Durch Modernisierungen lässt sich die tatsächliche Nutzungsdauer verlängern.

Der Ertragswert basiert auf den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten (= Reinertrag). Vom Reinertrag zieht man im nächsten Rechenschritt die sogenannte Bodenwertverzinsung ab und erhält dadurch den Gebäudereinertrag. Durch Multiplikation mit dem Verviefältiger ergibt sich der Gebäudeertragswert. Zum Gebäudeertragswert wird der Bodenwert hinzu addiert. Anschließend werden noch wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt, wie z. B. der bauliche Zustand der Immobilie. Im Ergebnis erhält man schließlich den Ertragswert bzw. Verkehrswert der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren ist also nicht ganz simpel und erfordert besonderes Fachwissen und Erfahrung. Der ermittelte Ertragswert hängt stark davon ab, welche Zahlen der Gutachter verwendet und wie der Experte bestimmte Kriterien gewichtet.

Dass keine Immobilie der anderen gleicht, ergibt sich allein schon aus dem Lagefaktor. Ein Objekt lässt sich nicht einfach von A nach B transportieren. Aus diesem Grund ist jede Immobilie individuell zu bewerten und hat ihren ganz eigenen Wert. Noch komplizierter ist der Fall bei Gewerbeimmobilien. Ein direkter Vergleich wie z. B. bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung im Mehrfamilienhaus ist bei Gewerbeobjekten meist nicht zutreffend. Gewerblich genutzte Objekte variieren signifikant in ihrer Größe, Ausstattung und den Nutzungsmöglichkeiten.

Für den Laien ist es daher in der Regel nicht möglich, den Wert seiner Gewerbeimmobilie exakt einzuschätzen. Zu schnell läuft man hier Gefahr, sich zu verkalkulieren und den Preis zu hoch oder zu niedrig anzusetzen. Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, sollten Sie den genauen Wert aber kennen. Daher empfiehlt es sich, die Gewerbeimmobilie bewerten zu lassen.

Erste Anlaufstelle für die Bewertung von Immobilien sind Immobiliengutachter und Makler. Beide wissen, wie sich eine Gewerbeimmobilie bewerten lässt und was dabei beachten werden sollte. Ein Wertgutachten vom Gutachter ist kostenpflichtig. Gerade bei größeren Immobilien empfiehlt sich die professionelle Wertermittlung. Der Immobilienwert lässt sich z. B. bei einem Shoppingcenter mit über 100 Ladengeschäften schließlich nicht mal so eben über den Daumen peilen. Auch Immobilienmakler bieten die Immobilienbewertung im Rahmen ihrer Dienstleistungen an. Achten Sie aber darauf, dass sich der Immobilienmakler auf dem lokalen Immobilienmarkt auskennt und die Marktlage gut einschätzen kann. 

Wenn Sie gerne auf eine Vor-Ort-Besichtigung verzichten können und schnell eine Preiseinschätzung wünschen, eignet sich die Immobilienbewertung online. Mit einem Immobilienpreis-Rechner im Internet lassen sich selbst viele gewerblich genutzte Objekte schnell bewerten. 

Der errechnete Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie ist nicht immer identisch mit dem Verkaufspreis. Welchen Preis ein Käufer bereit ist zu zahlen, kann der Immobiliengutachter nicht ermitteln. Folglich dient ein Verkehrswertgutachten zwar der Preisfindung. Dennoch sollte der Verkäufer gegebenenfalls einige Anpassungen vornehmen. Wie zuvor erwähnt berechnet sich der Verkehrswert bei Gewerbeobjekten meist anhand des Ertragswertverfahrens. Dieses berücksichtigt die Mieteinnahmen. Was dabei aber nur wenig Beachtung findet, ist die aktuelle Marktsituation:

• Wie ist die Nachfrage? 
• Wie viele Käufer suchen genau nach solch einem Objekt? 
• Welche Verkaufspreise werden derzeit für ähnliche Gewerbeimmobilien gezahlt? 
• Wie ist es um den Standort bestellt? Ist die Stadt wirtschaftlich im Aufschwung?

Was sich zudem auf den Verkaufspreis auswirkt, ist das Verhandlungsgeschick von Käufer und Erwerber. Wer zudem schnell verkaufen möchte, akzeptiert eher einen geringeren Preis. 

Gut zu wissen: Betrachten Sie den ermittelten Verkehrswert Ihrer Immobilie daher eher als Näherungswert an den möglichen Verkaufspreis. Der Verkehrswert dient durchaus als Orientierung, legt aber nicht 1:1 den Verkaufspreis fest.

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