Aufgrund der unklaren Rechtslage und des ungenauen Gesetzesentwurfs können Irrtümer in der Berechnung nicht ausgeschlossen werden.
Der Rechner entspricht der aktuellen Variante des Gesetzesentwurf, der nicht nach Lage unterscheidet. 

Berliner Mietendeckel ab 23.02.2020 die wichtigsten Kernpunkte für Sie erklärt

Berlin ist Stadt der Mieter: Rund 83 Prozent aller Bewohner leben hier zur Miete, insgesamt zählt die Hauptstadt knapp anderthalb Millionen Mietwohnungen. Bereits im letzten Jahr beschloss der Berliner Senat einen Mietenstopp für fünf Jahre und veröffentlichte im Oktober 2019 einen ersten Gesetzesentwurf. Am 23.02.2020 ist das Mietendeckel-Gesetz dann nach einem Änderungsantrag in Kraft getreten – mit einigen wesentlichen Änderungen.

Berliner Mietshaus

Was genau im neuen Mietendeckel-Gesetz steht

Das Landesgesetz mit dem sperrigen Namen MietenWoG Bln (kurz für Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin) hat zu einigen Überraschungen unter Vermietern und Eigentümern geführt: Das Gesetz nimmt sie nun stärker in die Pflicht, ab sofort selbst aktiv zu werden und die gesetzlichen Regelungen zu erfüllen. Die Presse betitelte das Mietendeckel-Gesetz aus diesem Grund auch als “Verbotsgesetz”. Wer erst eine Klage des Mieters abwartet, ist schon zu spät dran und begeht möglicherweise eine Ordnungswidrigkeit. Bei Verstößen droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro, wie der neue Gesetzestext klarstellt. 

Welche Wohnungen fallen unter das Mietendeckel-Gesetz? 

Der Berliner Mietendeckel ist für einen Großteil aller Mietwohnungen in Berlin gültig, wobei einige Ausnahmen bestehen. So sind Sozialwohnungen, geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen sowie Neubauten mit einem Bezugsdatum ab dem 01.01.2014 davon ausgeschlossen. Auch gilt das Gesetz nicht für Wohnungen, die durch aufwendige Sanierungen (vergleichbar mit einem Neubau) aus zuvor dauerhaft unbewohnbarem und unbewohntem Wohnraum entstanden sind.

Was heißt Mietenstopp und was ist der Stichtag dafür?

Der Mietenstopp ist eine der zwei Instrumente, mit denen das Mietendeckel-Gesetz ein unkontrolliertes Ansteigen der Berliner Mietpreise verhindern möchte. Als Stichtag ist der 18.06.2019 festgelegt. Konkret bedeutet das: Wenn ein Mieter schon am 18.06.2019 in seiner Mietwohnung lebte, ist die Miete auf den Stand an diesem Datum eingefroren. Wenn der Vermieter die Wohnung in der Zwischenzeit bis zum Inkrafttreten des Gesetzes am 23.02.2020 neu vermietet hat, wird die in diesem Zeitraum vereinbarte Miete eingefroren. Unabhängig davon, ob es sich um ein bestehendes oder ein neues Mietverhältnis handelt, verbietet es das Gesetz, einen höheren Mietpreis zu verlangen. Der Mietenstopp ist übrigens auch auf Mietverhältnisse anzuwenden, die Vereinbarungen zu Staffel- und Indexmieten unterliegen.

Wie definiert sich die Mietobergrenze?

Die Mietentabelle besagt, welche Nettokaltmiete Sie als Vermieter nehmen dürfen. Die Mietobergrenzen richten sich dabei nach dem Alter und der Ausstattung einer Wohnung. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit bis zu zwei Wohneinheiten ist es erlaubt, die geltende Obergrenze um einen Zuschlag von 10 Prozent anzuheben. Wichtig: Mietanpassungen durch Modernisierungen sind möglich, und zwar um maximal 1 Euro pro Quadratmeter. 

§ 6 Mietentabelle aus dem Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung    Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad    6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad     5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad    3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad    6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad    5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad    4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad    6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad    5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad    5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad    6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad    8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad    9,80 Euro

Wann sind überhöhte Mieten zu senken?

Überhöhte Mieten sind grundsätzlich untersagt – das Verbot ist aber erst neun Monate nach Verkündung des neuen Mietendeckel-Gesetzes gültig. Ein Mietpreis gilt immer dann als überhöht, wenn sie die jeweilige Obergrenze aus der Mietentabelle um mehr als 20 Prozent (unter Berücksichtigung der Wohnlage) übersteigt. Die Wohnlage ist wie folgt zu berücksichtigen: Für eine einfache Lage ergibt sich ein Abschlag von 0,28 Euro, für eine mittlere Lage ein Abschlag von 0,09 Euro und für eine gute Lage ein Zuschlag von 0,74 Euro. Hinweis: Der Berliner Mietspiegel 2019 zeigt Ihnen an, in welcher Wohnlage sich Ihr Mietshaus befindet. 

Beispielrechnung für eine überhöhte Miete:

  • Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1960 mit Sammelheizung und mit Bad
  • einfache Wohnlage
  • moderne Ausstattung (schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung)
Gesetzliche Grundlage    Berechnung   Ergebnis     Anmerkungen
Obergrenze gemäß Mietentabelle aus § 6 MietenWoG Bln   6,08 + 1,00 €/m²  7,08 €/m²    1,00 €/m² Aufschlag für moderne Ausstattung gemäß § 6 MietenWoG Bln Abs. 3
Berücksichtigung der Wohnlage nach § 5 MietenWoG Bln   6,08 + 1,00 – 0,28 €/m²  6,80 €/m²   einfache Wohnlage berechtigt zu einem Abschlag von der Obergrenze
20-Prozent-Grenze   6,80 €/m² * 1,2  8,16 €/m²   Wenn die Miete mehr als 8,16 €/m² beträgt, gilt sie als überhöht und ist verboten.

Was ist für Modernisierungen zu beachten?

Eigentümer können ihre Mietshäuser weiterhin modernisieren: Beispielsweise ist es möglich, eine energetische Fenstererneuerung vorzunehmen oder die Gebäudehülle zu dämmen. Die Kosten dürfen sie aber nur bis zu einer Höhe von bis zu 1 Euro pro Quadratmeter auf den Mieter umlegen. Dieser Höchstbetrag gilt auch, wenn Sie Ihr Gebäude im Geltungszeitraum des Mietendeckel-Gesetzes mehrfach modernisieren. Welche Modernisierungen zu einer Mieterhöhung berechtigen, regelt der § 7. Denken Sie außerdem daran, die erhöhte Miete der Investitionsbank Berlin zu melden. 

Was ist unter einem Härtefall zu verstehen?

Vermieter haben die Möglichkeit, per Formular bei der Investitionsbank Berlin einen Antrag zur Vermeidung einer unbilligen Härte” zu stellen. Eine Härtefall besteht, wenn

  • dem Vermieter durch die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer Verluste drohen 

oder

  • sich eine Substanzgefährdung der Mietwohnung ankündig, d. h. wenn die Mieterträge nicht zum Erhalt der Wohneinheit ausreichen.

Eine Härtefallregelung kommt nur für Gründe infrage, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen. Andere Gründe wie z. B. seine Renditeerwartungen kann ein Eigentümer daher nicht geltend machen. 

Ein verschärfter Mietendeckel lässt Vermieter aufschrecken

Das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung enthält einige wichtige Pflichten:

  • Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, Ihrem Mieter bis zum 23.04.2020 (zwei Monate nach Inkrafttreten) unaufgefordert Auskunft darüber zu erteilen, wie sich die Mietobergrenze für die jeweilige Wohnung berechnet. 
  • Auf Verlangen muss der Vermieter dem Mieter zudem mitteilen, welche Stichtagsmiete (vom 18.06.2019) heranzuziehen ist. 
  • Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags müssen Sie dem Mieter beide Informationen unaufgefordert zur Verfügung stellen. 
  • Zusätzlich kann die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung von Ihnen Auskunft verlangen. 

Was ist noch für bestehende Mietverträge zu beachten?

  • Bei laufenden Mietverhältnissen bleibt die bisherige Miete bestehen, insofern sie dem Mietniveau vom 18.06.2019 entspricht. Wenn Sie die Wohnung zwischen dem Stichtag am 18.06.2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes am 23.02.2020 neu vermietet haben, ist die vereinbarte Miete maßgeblich.
  • Wenn die Miete aber die Obergrenzen unter Berücksichtigung der Wohnlage um mehr als 20 Prozent übersteigt, greift die Regelung zur automatischen Mietabsenkung. Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes müssen Sie die Miete dann absenken – unabhängig davon, ob Ihr Mieter eine Anpassung der überhöhten Miete beantragt oder mit der Miete einverstanden ist. 

Welche Besonderheiten gelten bei Neuvermietungen?

  • Für alle Neuverträge seit dem 23.02.2020 ist zu beachten, dass die Miete nicht über dem eingefrorenen Mietniveau liegen darf. Wenn die eingefrorene Miete überhöht ist, muss sich der Vermieter an maßgeblichen Obergrenzen orientieren. 
  • War eine Wohnung zuvor zu einem Mietpreis von weniger als 5,02 Euro pro Quadratmeter vermietet, dürfen Sie die Miete um maximal 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro pro Quadratmeter anheben. Die Anpassung ist aber nur bei einer modernen Ausstattung erlaubt – das ist der Fall, wenn die Wohnung mindestens zwei der Merkmale nach § 6 Absatz 3 aufweist.

Wogegen sich Eigentümerverbände und Unternehmen der Wohnungswirtschaft energisch ausgesprochen haben, ist jetzt doch eingetreten: Der Berliner Senat hat am 18. Juni 2019 den Mietendeckel beschlossen. Ab sofort dürfen Vermieter damit für einen Zeitraum von fünf Jahren keine Mieterhöhungen mehr fordern.

Durch den Mietenstopp soll verhindert werden, dass die Mieten wie in den vergangenen Jahren weiterhin rasant ansteigen. Die Bewohner der mehr als 1,5 Millionen nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Berlin dürfte der Vorstoß in Sachen öffentlich-rechtliche Begrenzung von Mietpreisen zunächst freuen. Mit dem fünfjährigen Mietendeckel geht die Politik aber auch einige nicht zu übersehbare Risiken ein.

Was der Mietenstopp konkret für Vermieter bedeutet

Das neue Landesgesetz zur Deckelung der Mieten in der Hauptstadt tritt spätestens bis Anfang 2020 in Kraft. Dabei ist ein ganz großes Aber zu beachten: Der Mietenstopp soll rückwirkend zum 18. Juni gelten. D. h. jetzt noch schnell eine Mieterhöhungen an den Mieter rauszuschicken, ist nicht mehr möglich. Neben dem Verbot von Mieterhöhungen sollen außerdem Mietobergrenzen eingeführt werden. Wenn die aktuelle Miete über der Höchstmiete liegen sollte, kann der Mieter dann eine Absenkung verlangen. Wer sich als Vermieter dagegenstellt, dem droht ein empfindliches Bußgeld von bis zu 500.000 Euro. Diese und weitere Eckpunkte zum Berliner Mietengesetz sind schon jetzt bekannt. Eine genaue Ausgestaltung wird dann mit dem Inkrafttreten des Gesetzes erwartet.

Mietendeckel lässt sich nur in einigen Ausnahmefällen umgehen

  • Neuvermietungen: Der Mietstopp gilt auch bei Neuvermietungen. Wer eine Wohnung neu vermietet, darf lediglich die zuletzt geforderte Miete vereinbaren. Die Miete darf aber die Mietobergrenze nicht übersteigen.
  • Neubau: Nicht vom Mietendeckel betroffen sind Neubauwohnungen.
  • Modernisierungen: Eigentümern soll es nach wie vor möglich sein, notwendige und energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen und infolgedessen die Mieten zu erhöhen. Für solche Arbeiten soll es aber eine Bagatellgrenze geben. Die Modernisierungsumlage darf demnach die Bruttowarmmiete um maximal 50 Cent pro Quadratmeter erhöhen, andernfalls wird sie genehmigungspflichtig. Darüber hinausgehende Summen sind von der Bauverwaltung zu genehmigen.
  • Wirtschaftliche Unterdeckung: In wirtschaftlichen Härtefällen ist es möglich, vom Gesetz abweichende Mieterhöhungen und Mietvereinbarungen zu beantragen. Es wird dann im Einzelfall geprüft, ob der Vermieter durch Mietendeckel und Höchstmieten wirtschaftlich benachteiligt ist.

Das eigentliche Problem besteht im Wohnungsmangel

Die Mieten sind im gesamten Stadtgebiet in den letzten Jahren stark angestiegen. Dieser Tatsache kann wohl auch niemand widersprechen. Gleichzeitig erhöhten sich die Gehälter der Berliner nur langsam. Dies hat zur Folge, dass viele Mieter nicht mehr nur maximal 30 Prozent Ihres Haushaltseinkommens für die Miete ausgeben. Mittlerweile ist die Haushaltskasse vieler Berliner Mieter mit bis zu 50 Prozent durch die monatlichen Mietkosten belastet.

Worin aber das tatsächliche Problem des Berliner Wohnungsmarktes besteht, ist der eklatante Wohnungsmangel. Wo der Neubau in Berlin schon jetzt nur schleppend vorangeht, dürfte die Investitionsfreudigkeit durch das neue Gesetz künftig weiter gedämpft werden.

Auch Instandhaltungen und Sanierungen sind meist nur durch Mieterhöhungen möglich. Lassen sich die Kosten hingegen nur zu einem kleinen Teil auf den Mieter umlegen, wird es für Vermieter künftig teuer. Dies könnte dazu führen, dass immer weniger Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in ihre Objekte investieren. Zudem dürfte es sich für Eigentümer in Zukunft häufiger auszahlen, Mietshäuser in Wohnungseigentum umzuwandeln. Damit würde die Mietbegrenzung den Mietern keine Erleichterung verschaffen, sondern die Situation am Berliner Wohnungsmarkt weiter zuspitzen.

Bessere Wohnbedingungen? Wo der Mietenstopp versagt

Eine Begrenzung der Mietpreise ist keine Erfindung des Berliner Senats. Ähnliche Einmischungen der Politik in den Wohnungsmarkt gab es bereits zuvor. Im New York der 1950er-Jahre führten Mietobergrenzen dazu, dass sich die Vermietung für viele Eigentümer kaum mehr wirtschaftlich lohnte. Notwendige Instandhaltungen und Modernisierungen blieben dadurch weitestgehend aus, immer mehr Häuser nahmen einen baufälligen Zustand an. Und mit ihnen verfielen die Immobilienpreise. Auch für die Mieter selbst nahm die Mietenkontrolle kein gutes Ende. Als Mieterhöhungen schließlich wieder erlaubt waren, stiegen die Mieten überproportional und trafen vor allem wirtschaftlich schwache Bürger hart.

Doch wer nach Negativ-Beispielen für Mietpreisbegrenzungen sucht, braucht sich nicht erst im Ausland umzuschauen. In der damaligen DDR hatten bewusst niedrige gehaltene Mieten einen flächendeckenden Zerfall der Wohnquartiere zur Folge. Das Mietstoppgesetz entlastete Mieter zwar, hatte aber gehörige Auswirkungen auf die Wohnqualität. Reparaturen blieben aus, veraltete Wohnungen konnten nicht modernisiert werden. Zurück blieb ein marodes Stadtbild.

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