WIE ES FUNKTIONIERT?

Der Verkauf von Immobilien kann einfach und stressfrei sein. In diesem Video erfahren Sie mehr über unseren Prozess.

Immobiliengutachter: Experte für Wertermittlung

Immobiliengutachter sind spezialisiert auf die Bewertung von Immobilien und erstellen Wertgutachten. Doch kann das nicht auch ein Immobilienmakler? Und worin unterscheidet sich das Gutachten vom Immobiliengutachter im Vergleich zur kostenlosen Online-Immobilienbewertung? Diese und weitere wichtige Fragen beantworten wir Ihnen hier.

1. Wer darf sich Immobiliengutachter nennen?

Weder bei  Immobiliengutachter” noch bei  „Sachverständiger für Immobilienbewertung / Grundstücksbewertung” handelt es sich um eine gesetzlich geschützte Berufsbezeichnung. Sachverständiger und Gutachter lassen sich hier in der Wertermittlung von Immobilien übrigens synonym miteinander verwenden. Dennoch darf sich nicht einfach jeder als Immobiliengutachter ausgeben. Auch selbsternannte Gutachter müssen objektiv über das nötige Fachwissen und über ausreichend berufliche Erfahrung verfügen. Sollte ein Gutachter nicht über diese Kriterien verfügen, liegt ein Verstoß gegen die Wettbewerbsregeln (unlauterer Wettbewerb) vor. 

Immobiliengutachter

Um als Gutachter zu arbeiten, braucht es in erster Linie betriebswirtschaftliche sowie bautechnische und auch juristische Kenntnisse. Immobiliengutachter haben häufig eine Ausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Immobilienwirtschaft, Betriebswirtschaftslehre oder Stadtplanung erlangt. Qualifizierter Immobiliengutachter werden kann man durch einen entsprechenden Lehrgang bzw. eine Aus-, Fort- oder Weiterbildung. Verschiedenste Verbände bieten dafür Seminare an. 

2. Wann braucht man einen Immobiliengutachter?

Wenn Sie einen Immobiliengutachter beauftragen, stellt Ihnen dieser seinen Aufwand in Rechnung. Die Kosten für ein Wertgutachten sind nicht unerheblich – insbesondere für ein vollständiges Wertgutachten müssen Immobilieneigentümer tief in die Tasche greifen. In welchen Fällen ist es also sinnvoll, einen Immobiliengutachter zu beauftragen?

Gutachter beim Immobilienverkauf?

Für den Kauf / Verkauf ist die Immobilienbewertung das A und O. Nur auf Grundlage einer professionellen Bewertung lässt sich auch der Preis realistisch festsetzen. Dafür einen Immobiliengutachter zu beauftragen, ist aber in den meisten Fällen nicht notwendig. Nur bei speziellen Immobilien wie z. B. einem Hotel ist ein Wertgutachten für den Verkauf von Vorteil. Mit dem Ertragswertverfahren kann der Gutachter in diesem Fall den Wert der Immobilie aus Renditesicht beurteilen. Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchten, können Sie dagegen im Normalfall auf ein kostenpflichtiges Wertgutachten verzichten.

> Hier gelangen Sie zur kostenlosen Immobilienbewertung online

Gutachter bei Vermögensaufteilung?

Sie lassen sich von Ihrem Partner scheiden und jetzt geht es um die Aufteilung des Immobilienvermögens? Oder Sie haben eine Immobilie mit anderen Personen zusammen geerbt und möchten den Verkehrswert der Immobilie erfahren? Bei Scheidung, Erbengemeinschaft und anderen Vermögensaufteilungen ist eine kurze gutachterliche Stellungnahme oder eine kostenlose Immobilienbewertung online häufig ausreichend. Wenn die Streitigkeiten ums Haus aber vor Gericht landen, benötigen Sie für das Verfahren ein Vollgutachten nach § 194 BauGB. 

Gutachter bei Steuer?

Das Finanzamt erhebt die Erbschafts- und Schenkungssteuer basierend auf dem Verkehrswert einer Immobilie. Sie haben einen Steuerbescheid erhalten und meinen, dass der Wert zu hoch angesetzt wurde? Für den Schriftwechsel mit Behörden brauchen Sie ein professionell erstelltes Verkehrswertgutachten vom Immobiliengutachter. Eine Bewertung durch einen Immobilienmakler oder das Ergebnis einer kostenlosen Online-Wertermittlung erkennt das Finanzamt nicht an.

3. Was sind die Aufgaben eines Immobiliengutachters?

Hauptaufgabe des Immobiliengutachters ist die Ermittlung des Verkehrswerts von bebauten und unbebauten Grundstücken. Wie der Verkehrswert genau zu bestimmen ist, lässt sich in § 194 BauGB und in der ImmoWertV nachlesen. Das Ergebnis der Berechnungen dokumentiert der Immobiliengutachter im Wertgutachten. Immobiliengutachter sind sowohl für Haus- und Wohnungseigentümer als auch für Gerichte, Behörden, Rechtsanwälte, Banken, Steuerberater, Versicherungen und Gemeinden tätig.

Das Spektrum an Aufträgen eines Immobiliengutachers ist breit, wie die folgende beispielhafte Auflistung zeigt:

  • Verkehrswertermittlung von Häusern, Wohnungen, Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Renditeobjekten und Baugrundstücken
  • Gegengutachten
  • Überprüfung von Gutachten
  • Ankaufgutachten 
  • Erstellung von Gutachten zur Vorlage bei Behörden
  • Kurzbewertung als erste Orientierung
  • Gutachten für Scheidung und Erbschaftsauseinandersetzungen
  • Ermittlung des Verkehrswerts für eine Zwangsversteigerung
  • Wertermittlung von Wegerechten, Wohnrechten und Erbbaurechten

Daneben sind Immobiliengutachter häufig auch beratend tätig und unterstützen ihre Kunden z. B. beim Verkauf einer Immobilie. Als Immobiliengutachter tätige Bauingenieure führen zudem Begutachtungen hinsichtlich Baumängeln, Bauschäden und Instandhaltungsbedarf durch. Hier geht es neben der Verkehrswertermittlung zudem um die Beurteilung des baulichen Zustands einer Immobilie. Aus den Erkenntnissen dieser Begutachtung lässt sich ableiten, wie hoch die Kosten einer Sanierung und Modernisierung ausfallen würden.

Immobiliengutachter

4. Welche Arten von Immobiliengutachtern gibt es?

Zertifizierter Immobiliengutachter”, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger” oder freier Gutachter” – an wen sollte ich mich wenden? Bevor Sie ein Wertgutachten in Auftrag geben, sollten Sie ein Auge auf die Berufsbezeichnung des Gutachters werfen. Diese Information ist nicht ganz unerheblich, insbesondere wenn Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB benötigen.

Da die Berufsbezeichnung gesetzlich nicht geschützt ist, kann sich auch ein Immobilienexperte mit langer Berufserfahrung als Immobiliengutachter bezeichnen. Ob Sie dabei auch wirklich an einen Profi geraten sind, ist noch lange nicht gesagt. Ungern möchte man aber das Risiko eingehen, ein fehlerhaftes Wertgutachten zu erhalten. Einen geeigneten Berater in Sachen Wertermittlung erkennen Sie daher in erster Linie an seiner Berufsbezeichnung. 

Freie Immobiliengutachter

Freie Sachverständige bezeichnet man auch als selbsternannte Gutachter. Und genau hier liegt der Knackpunkt. Wer als freier Gutachter tätig ist, braucht für seine Tätigkeit im Prinzip keine Qualifikation. Aus diesem Grund lassen sich Wertgutachten von freien Sachverständigen nicht vor Gericht verwenden. Auch bei Behörden haben solche Gutachten keinen Bestand. 

Zertifizierter Immobiliengutachter

Zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung haben eine Gutachterausbildung durchlaufen und eine Prüfung abgelegt. Das Zertifikat bescheinigt ihnen ein hohes Maß an Sachkenntnis in der Verkehrswertermittlung. Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012 tragen EU-zertifizierte Sachverständige. Sie sind in der Lage, gerichtsfeste Wertgutachten zu erstellen. 

Öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter

Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung dürfen nur Personen mit besonderer Qualifikation tätig sein. Ihr Wissen müssen sie in einem Prüfverfahren unter Beweis stellen. Zudem verpflichten sich die Gutachter dazu, unparteiisch und unabhängig Wertgutachten zu erstellen. Ein bundesweites Sachverständigenverzeichnis führt die Industrie- und Handelskammer (IHK). 

Staatlich anerkannter Immobiliengutachter

Einige der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachtern sind auch als staatlich anerkannte Gutachter beschäftigt. Sie sind im Auftrag von Behörden tätig und werden von den Landesbehörden beaufsichtigt.

5. Honorar: Was sind die Kosten eines Immobiliengutachters?

Die Kostenfrage hinsichtlich eines Wertgutachtens beschäftigt viele Immobilieneigentümer, und das nicht ganz unberechtigt. Seine Arbeit lässt sich der Immobiliengutachter teuer bezahlen. Der Aufwand für ein Verkehrswertgutachten ist hoch. Neben der Vor-Ort-Besichtigung und der Sichtigung diverser Unterlagen führt der Gutachter komplexe Berechnungen durch. 

Das Honorar eines Immobiliengutachers ist in Deutschland nicht festgelegt und lässt sich daher verhandeln. Meist beziehen sich die Gutachter aber auf die Honorarrichtlinie für Immobilienbewertung (August 2016). Diese wird als unverbindliche Empfehlung herausgegeben. Bezugsgröße für die Honorarberechnung ist der Wert der Immobilie. Der Gutachter kann weitere Zuschläge auf das Honorar vornehmen, wenn z. B. das Gutachten auf mehrere Wertermittlungsstichtage abgestellt werden soll oder es um die Bewertung von Erbbaurechten geht. 

Eine Kurzbewertung ist dagegen um einiges günstiger, meist bewegt sich der Preis um die 300 bis 600 Euro. Der Preis für ein Wertgutachten ist abhängig vom Aufwand. Teilen Sie dem Immobiliengutachter daher genau Ihre Anforderungen mit. Für welchen Zweck soll das Gutachten erstellt werden? Welche Rechte bestehen am Grundstück (z. B. Wegerecht / Nießbrauch). Wir zeitnah benötigen Sie das Wertgutachten?

6. Welche Informationen benötigt der Immobiliengutachter von mir?

Der Immobiliengutachter berücksichtigt bei der Wertermittlung eine Vielzahl an Objektunterlagen. Nur so ist es möglich, sich ein vollständiges Bild von der Immobilie zu machen. 

Für ein Verkehrswertgutachten braucht der Gutachter die folgendenen Dokumente:

DokumentWo anfordern?
Auszug aus dem Grundbuch (aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als 3 Monate)Kostenpflichtige Einsicht bieten die Grundbuchämter der Bundesländer.
Eine Internet-Grundbucheinsicht ist über das Justizportal des Bundes und der Länder möglich.
Auszug aus dem BaulastenverzeichnisZuständig ist die Gemeinde / Stadtverwaltung am Ort der Immobilie.
Auszug aus der FlurkarteDen Auszug aus dem Liegenschaftskataster erhalten Sie bei Ihrer örtlichen Vermessungsbehörde.
BauzeichnungenDiese sollten bereits für Ihre Immobilie vorliegen. Akteneinsicht in archivierte Bauakten ermöglicht Ihnen ansonsten auch das zuständige Bauamt.
WohnflächenberechnungDiese sollte in der Bauakte vorhanden sein, ansonsten können Sie auch an den Architekten wenden.
Rechnungen von Sanierungen, größeren Reparaturen und ModernisierungenErhältlich von den jeweiligen Handwerksbetrieben, falls Sie die Nachweise zu durchgeführten Arbeiten nicht aufbewahrt haben.
Für Eigentumswohnungen zusätzlich:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Nebenkostenabrechnung
- Protokolle von Eigentümerversammlungen
Die Teilungserklärung bekommen Sie vom Grundbuchamt. Für alle anderen Unterlagen ist die Hausverwaltung zuständig.
Bei vermieteten Immobilien:
- Aufstellung der Miete
- Kopien der Mietverträge
Diese kann Ihnen der Verwalter aushändigen.
Bei Bewertung eines Erbbaurechts:
- Erbbaurechtsvertrag
- Nachweis des Erbbauzinsen
Diese Unterlagen sollten dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten vorliegen.

Viele Immobiliengutachter bieten Ihnen an, die erforderlichen Dokumente gegen eine Kostenentschädigung für Sie zu besorgen.

7. Immobiliengutachter vs. kostenlose Online-Immobilienbewertung

Immobilienbewertung

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus verkaufen? Und zu diesem Zweck den Immobilienwert erfahren? 

Ein Immobiliengutachter kann Ihnen zuverlässig weiterhelfen. Das Wertgutachten vom Sachverständigen ist aber kostspielig. Zudem erhalten Sie zwar eine Aussage zum Verkehrswert Ihrer Immobilie. Der tatsächliche Verkaufspreis kann hingegen den Verkehrswert übersteigen bzw. darunter liegen. Warum also nicht gleich eine Verkaufspreis-Einschätzung vornehmen lassen*?

Wirkaufen24 stellt Ihnen dafür einen Rechner zur Verfügung. Mit dem Hauspreis-Rechner können Sie bequem online den möglichen Verkaufspreis Ihrer Immobilie ermitteln*. Die Vorteile der kostenlosen Online-Immobilienbewertung haben wir Ihnen hier kurz zusammengefasst:

  • Sie brauchen keine Besichtigungstermine mit einem Gutachter oder einem Immobilienmakler zu vereinbaren. 
  • Sie müssen nicht erst lange auf der Ergebnis der Immobilienbewertung warten. Das Ergebnis erhalten Sie direkt nach Eingabe der Daten zu Ihrer Immobilie. 
  • Die Einschätzung zum erzielbaren Kaufpreis ist kostenlos und dennoch unverbindlich.
  • Aufgrund des umfangreichen Datenpools an tatsächlich erfolgten Verkäufen ist das Ergebnis besonders marktgenau
  • Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, haben Sie hier gleich die Möglichkeit dazu. Wir unterbreiten Ihnen im Anschluss an die Einschätzung und nach einem kurzen Telefongespräch ein verbindliches Kaufangebot2

*Es handelt sich um eine beidseitig unverbindliche, kostenlose Schätzung des Verkaufspreises bzw. Marktpreises Ihrer Immobilie anhand der von Ihnen angegebenen Daten. Im Anschluss an die Online-Verkaufspreis-Ermittlung werden wir Sie kontaktieren und Ihnen ein verbindliches Kaufangebot unterbreiten.

*Unsere Wertermittlung basiert auf den von Ihnen gemachten Angaben und erfolgt durch Auswertung von frei zugänglichen Daten. Die Bewertung kann von der Bewertung durch Immobiliensachverständige und von allgemein üblichen Bewertungsmechanismen abweichen. Die Bewertung ist unverbindlich.

Was unsere Kunden sagen

5 stars review
Sehr geehrte Damen und Herren, Der Immobilienrechner von WirKaufen24.de hat mir schnell bei der Bewertung meiner Immobilie weitergeholfen. Nach einem Telefonat mit einem netten Transaktionsmanager befinde ich mich nun in Verhandlungen über einen Verkauf, bisher bin ich zufrieden.

Gil

5 stars review
Hallo, vielen Dank für Ihre Rückmeldung UND ALL DAS WAS SIE FÜR MICH GETAN HABEN !!! Ich wünsche Ihnen beruflich und privat alles erdenklich Gute. Sie machen mein Leben so positiv beeinflusst, wie wenig andere Menschen in meinem Leben.. Ich bin und und bleibe Ihr größter Fan

Sabine

5 stars review
über google anzeigen bin ich auf den Rechner aufmerksam geworden und habe ihn für eine erste Markteinschätzung genutzt. Etwas zuviele Detailrechner Fragen finde ich.

Nutzer

5 stars review
Liebes Team, schreibe die review nach dem ich mit WirKaufen24 über einen Preis gesprochen habe, aber ablehnte. Das Angebot hat mir geholfen mich dann für einen vom Team vorgeschlagenen Makler zu entscheiden. Bin zufrieden.

Harald