Zwangsversteigerung: Ablauf, Risiken & Lösung

Eine Zwangsversteigerung bedeutet für den bisherigen Eigentümer schlechte Nachrichten. Erhält der Höchstbietende bei der Zwangsversteigerung den Zuschlag, muss man schon nach kurzer Zeit ausziehen. Doch wer in der Schuldenfalle steckt, sollte die Situation trotzdem nicht dem Zufall überlassen. Eine Zwangsversteigerung bringt nur selten einen guten Verkaufserlös. Wie kann ich also die Zwangsversteigerung meiner Immobilie verhindern? Und welche Schritte sollte ich jetzt unternehmen? Lesen Sie hier, was Sie alles zum Thema Zwangsversteigerung wissen sollten.

1. Wann kommt es zur Zwangsversteigerung einer Immobilie?

Bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie unterscheidet man grundsätzlich in zwei verschiedene Ausgangslagen:

  1. Der Kreditnehmer ist überschuldet und die Bank beantragt die Zwangsversteigerung zur Begleichung der offenen Darlehenssumme.
  2. Eine Immobilie gehört mehreren Personen, die sich aber nicht über den Verkauf einigen können. In diesem Fall spricht man auch von einer Teilungsversteigerung.
Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung infolge von Überschuldung

Jobverlust, Scheidung oder finanzielle Probleme können dazu führen, dass man seine Immobilienfinanzierung nicht mehr bedienen kann. Wer aber die Raten für seinen Immobilienkredit nicht zahlt, dem droht die Zwangsversteigerung. Die Bank löst damit ihr Grundpfandrecht ein und begleicht mit dem Verkaufserlös die noch offenen Schulden. Die Zwangsversteigerung einer Immobilie wird aber erst in letzter Instanz vom Gericht angeordnet. Meist gehen der erzwungenen Versteigerung zahlreiche Versuche voraus, die Schuldensituation anders zu klären. 

Teilungsversteigerung infolge von Streitigkeiten um Immobilie

Sie haben sich getrennt und möchten das gemeinsame Haus verkaufen, Ihr Ex-Partner stellt sich aber quer. – In solchen Fällen haben Sie die Möglichkeit, die Versteigerung der Immobilie gerichtlich zu erzwingen. Erst durch die Teilungsversteigerung bzw. Auseinandersetzungsversteigerung können Sie die Immobilie verkaufen. Für den freihändigen Immobilienverkauf bräuchten Sie dagegen die Zustimmung des anderen (Mit-)Eigentümers. Teilungsversteigerungen kommen regelmäßig infolge von Scheidungen zustande. Ein anderer Anlass sind Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft.

2. Was sind die Risiken einer Zwangsversteigerung?

Für Käufer bietet die Zwangsversteigerung einer Immobilie die Aussicht auf ein Schnäppchen. Gleichzeitig sind die Risiken nicht zu unterschätzen. Nicht immer ist es möglich, die Immobilie vor der Versteigerung zu besichtigen. Diese Unsicherheit nimmt so mancher Käufer aber gerne in Kauf. Immerhin besteht die Wahrscheinlichkeit, das Objekt unter Wert zu erwerben.

Und genau darin besteht die Gefahr für den verschuldeten Eigentümer. Wenn die Immobilie zur Zwangsversteigerung kommt, weiß man nicht, für welchen Preis sie den Besitzer wechselt. Jetzt steckt man eh schon tief in den Schulden, da kommt es doch auf den Verkaufspreis nicht mehr an? Und ob der Verkaufserlös eine Rolle spielt. Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung wird die Schuld bei der Bank gedeckt. Dabei ist aber keinesfalls garantiert, dass der Verkaufspreis die Schulden vollständig ablöst. Es kann im schlechtesten Fall passieren, dass am Ende noch eine Schuldensumme bleibt. Dann ist nicht nur das Haus weg, sondern man hat weiterhin noch offene Schulden bei der Bank. 

Selbst wenn die Summe aus der Zwangsversteigerung zur Schuldendeckung ausreicht, möchte man doch gerne ein wenig mehr. Nach der Zwangsversteigerung muss der ehemalige Eigentümer der Immobilie erst einmal wieder auf die Füße kommen. Da ist es hilfreich, wenn einem ein kleines finanzielles Polster bleibt. Wie gewinnbringend die Zwangsversteigerung tatsächlich ausfällt, bleibt aber ungewiss. 

 

3. Wie ist der Ablauf einer Zwangsversteigerung?

Zu einer Zwangsversteigerung kommt es erst durch Anordnung des Gerichts. Dazu muss der Gläubiger einen Antrag bei Gericht stellen, um einen Vollstreckungstitel zu erhalten. 

Mit dem Vollstreckungsbescheid kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung erwirken. Dazu muss der Bescheid aber erst dem Schuldner zugestellt werden. Sollte der Schuldner innerhalb von zwei Wochen keine Einwände geltend machen können, kommt es zur Versteigerung.

Bevor die Immobilie unter den Hammer kommen kann, ermittelt zunächst ein Immobiliengutachter den Verkehrswert.

Das Gericht ordnet die Zwangsversteigerung an und gibt den Termin öffentlich bekannt. Die Veröffentlichung erfolgt im Amtsblatt sowie durch Aushang im Amtsgericht. Außerdem bietet u. a. das Portal der Landesjustizverwaltungen im Internet eine Übersicht zu allen Zwangsversteigerungsterminen.

Am Tag der Zwangsversteigerung können die Interessenten während der Bietstunde ihr Gebot abgeben. Das Höchstgebot erhält schließlich den Zuschlag, dazu muss das Gericht aber erst noch über die Zuschlagsverkündung entscheiden.

Etwa sechs bis acht Wochen nach der Zwangsversteigerung findet der Verteilungstermin statt. Zu diesem Zeitpunkt wechselt die Immobilie den Eigentümer und der ehemalige Besitzer muss das Haus übergeben.

4. Meine Immobilie kommt zur Zwangsversteigerung – Wie kann ich das verhindern?

Spätestens wenn der Vollstreckungsbescheid ins Haus flattert, sollte man aktiv werden. Als Eigentümer der Immobilie haben Sie stets ein 14-tägiges Widerspruchsrecht. Innerhalb dieser Frist können Sie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens erreichen. Für den Antrag muss man aber auch gute Gründe vorlegen:

  • Sie sind in der Lage, Ihre Schulden bei der Bank innerhalb von sechs Monaten begleichen zu können. Dafür brauchen Sie einen Nachweis. 
  • Die Zwangsversteigerung der Immobilie würde für Sie eine sittenwidrige Härte mit Gefahr für Leib und Leben” darstellen. 

Wenn weder die eine noch die andere Voraussetzungen gegeben ist, kommt noch die Möglichkeit des Verkaufs infrage.

Zwangsversteigerung abwenden durch Verkauf

Immobilienverkauf

Beim freihändigen Verkauf Ihrer Immobilie stehen die Chancen besser, einen guten Preis zu erhalten. Anstelle Ihre Immobilie bei der Zwangsversteigerung verscherbeln zu lassen, verhandeln Sie lieber den Preis mit dem Kaufinteressenten. Oftmals lässt sich eine Zwangsversteigerung durch den Immobilienverkauf vermeiden. Daran ist häufig auch dem Gläubiger gelegen. Schließlich geht es der Bank ebenfalls darum, einen möglichst hohen Verkaufserlös zu erzielen. 

Sollte der Gläubiger bereits über einen Vollstreckungsbescheid verfügen, können Sie die Immobilie nicht einfach so zum Verkauf anbieten. Es ist wichtig, dass Sie Rücksprache mit der Bank halten. Ist der Kreditgeber nicht mit dem freihändigen Verkauf einverstanden, müssen Sie sich der Entscheidung fügen.

5. Welche Vorteile bietet mir der freiwillige Immobilienverkauf?

Zwangsversteigerungen sind für niedrige Verkaufspreise bekannt. Wer bei einer Versteigerung mitbietet, möchte keinen hohen Preis bezahlen. Beim Zocken um die Immobilie geht es häufig darum, möglichst wenig für das neue Eigenheim oder die Kapitalanlage zu zahlen. Warum liegt der Verkaufspreis bei einer Zwangsversteigerung meist deutlich unter dem Verkehrswert? Dies lässt sich mit dem höheren Risiko erklären. Oftmals kauft der Höchstbietende wortwörtlich die Katze im Sack. 

Den zur Zwangsversteigerung ausgeschriebenen Immobilien hängt zudem nicht das beste Image an. Instandhaltungsstau und andere derartige Probleme sind nicht selten. Wer sein Haus an die Bank verliert, gibt sich meist keine Mühe, die Immobilie noch vorher auf Vordermann zu bringen.

Die bessere Strategie ist es, den Verkauf selbst in die Hand zu nehmen und einen optimalen Verkaufspreis herauszuschlagen. Damit besteht eher die Perspektive, die Schulden vollständig zurückzahlen zu können. Und es bleibt im besten Fall noch ein Betrag übrig für den Neustart.

6. Welche Pflichten habe ich als Schuldner bei einer Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie lässt sich nicht einfach aussitzen”. Zur Not beantragt der neue Eigentümer die Räumungsklage, wenn der Noch-Eigentümer nicht ausziehen will. Daher sollte jedem klar sein, dass eine Zwangsversteigerung den absoluten Ernstfall bedeutet. Rund um die Pflichten des Schuldners bestehen dennoch einige Unklarheiten. Was muss ich also als überschuldeter Eigentümer beachten, wenn meine Immobilie zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben ist?

Muss ich Besichtigungen bei einer Zwangsversteigerung dulden?

Eine Immobilie sollte man nicht ungesehen kaufen – diesen Ratschlag befolgen wohl die meisten Käufer. Bevor man viel Geld ausgibt, möchte man wissen, ob das Objekt die Investition wert ist. Auch bei einer Zwangsversteigerung ist es daher üblich, dass im Vorfeld zum Termin Besichtigungen stattfinden. Dafür braucht es aber erst einmal die Zustimmung des Noch-Eigentümers. Dieser ist nicht dazu verpflichtet, Interessenten in sein Haus zu lassen. Wer die Tür verschlossen hält, muss aber damit rechnen, dass die Gebote nicht besonders hoch ausfallen. 

Bin ich dazu verpflichtet, dem Gutachter Zutritt zu gewähren?

Hier verhält es sich wie bei anderen Besichtigungen. Der Noch-Besitzer der Immobilie ist nicht in der Pflicht, dem Immobiliengutachter eine Vor-Ort-Besichtigung zu gestatten. Stattdessen muss das Verkehrswertgutachten dann allein anhand der Objektunterlagen erstellt werden. 

Zwangsversteigerung

7. Immobilie verkaufen statt Zwangsversteigerung: Jetzt Preis ermitteln!

Immobilienverkauf

Bei einer drohenden Zwangsversteigerung jetzt den Kopf in den Sand zu stecken, ist ein teurer Fehler. Sicherlich ist nicht jeder Eigentümer jetzt noch in der Lage, das Ruder herumzureißen und die Schulden zu begleichen. Was man aber sehr wohl unternehmen kann, ist ein freihändiger Immobilienverkauf. Dabei handelt es sich um den freiwilligen Verkauf der Immobilie ohne Zwangsversteigerung. Wie aber finden Sie jetzt auf die Schnelle einen finanzstarken Käufer?

Finanzielle Schieflage? So geht es weiter

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Harald

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