Verkehrswert Immobilie: Definition & Berechnung

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, macht es Sinn, den Wert des Objekts zu kennen. Wie Sie den Verkehrswert ermitteln und worauf es bei der Immobilienbewertung ankommt, erklären wir Ihnen hier. Jetzt Verkaufspreis-Ermittlung kostenlos anfordern!

1. Verkehrswert einer Immobilie – Erklärung & Baugesetzbuch

Die Definition für den Verkehrswert einer Immobilie findet sich in § 194 BauGB. Demnach bestimmt sich der Verkehrswert nach dem Preis, den eine Immobilie “im gewöhnlichen Rechtsverkehr” erzielen könnte. Damit ist ein gewöhnlicher Verkauf am Immobilienmarkt gemeint. Zudem ist der Verkehrswert nach den “tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks” zu ermitteln.

Der Verkehrswert von Immobilien entspricht also dem erzielbaren Verkaufspreis. Wichtig ist dabei, dass sich der Immobilienwert nicht einfach aus einer Tabelle entnehmen lässt. Da jede Immobilie ihre ganz objektspezifischen Merkmale aufweist, sind diese Faktoren bei der Ermittlung des Verkehrswertes zu berücksichtigen.

Vom Verkehrswert zum erzielbaren Verkaufspreis

Der Verkehrswert einer Immobilie ist ein wichtiger Indikator dafür, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie beim Verkauf bekommen können. Viele Verkäufer schätzen den Wert ihrer Immobilie viel zu hoch ein. Doch wer mit unrealistischen Vorstellungen in die Vermarktung geht, schreckt potenzielle Käufer ab und minimiert seine Verkaufschancen. Empfehlenswert ist es daher, den Marktwert von einem unabhängigen Experten ermitteln zu lassen. Immobilien verkaufen sich am besten, wenn der Preis stimmt!

2. Verkehrswert vs. Marktwert vs. Verkaufspreis

Ein Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Marktwert einer Immobilie besteht nicht. Beide Begriffe beziehen sich auf die zuvor genannte Definition, die im Baugesetzbuch festgelegt ist. Dementsprechend verfolgen auch Verkehrswertgutachten und Marktwertgutachten denselben Zweck.

Wenn auch § 194 BauGB suggeriert, dass der Verkehrswert bzw. Marktwert durch den erzielbaren “Preis bestimmt” wird, kann der tatsächliche Verkaufspreis davon abweichen. In der Praxis liegt der Verkaufspreis nicht selten über oder unter dem Verkehrswert. Doch woran liegt das? Zunächst einmal handelt es sich beim Verkehrswert um einen rechnerisch ermittelten Wert. Nicht alle Wertermittlungsverfahren berücksichtigen die derzeitige Marktlage ausreichend, um den Einfluss von Angebot und Nachfrage abzubilden.

Für welchen Preis sich die Immobilie tatsächlich verkaufen lässt, hängt ganz wesentlich von der aktuellen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ab. Wenn sich für das Haus kaum Interessenten finden, muss der Verkäufer einen Abschlag von mitunter 10 bis 20 Prozent in Kauf nehmen. Bei geringer Nachfrage haben Käufer logischerweise bessere Karten beim Poker um den Preis. Andersherum kann eine hohe Nachfrage den Preis nach oben treiben. Auch der Zeitfaktor spielt beim Verkaufspreis eine Rolle. Wenn die Immobilie möglichst schnell verkauft werden soll, sind die Erwartungen an den Verkaufspreis oftmals etwas niedriger. Nur wer zeitlich nicht unter Druck steht, kann abwarten, bis ein höheres Angebot reinkommt.

Fazit: Neben der eigentlichen Wertanalyse entscheiden folglich auch das derzeitige Marktgeschehen und die Verkaufsumstände über den Verkaufspreis. Welchen Preis ein Käufer bereit ist zu zahlen, bestimmt letztlich den Verkaufspreis.

3. Wozu Sie den Verkehrswert einer Immobilie benötigen

Es gibt ganz verschiedene Gründe, den Verkehrswert von Immobilien zu ermitteln. Häufig ist es eine der folgenden Situationen, die es erforderlich machen, eine Immobilie bewerten zu lassen:

4. Berechnung Verkehrswert – Wertermittlungsverfahren

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist ein komplexes Verfahren. Eine allgemeine Formel für den Verkehrswert gibt es nicht, stattdessen kommt abhängig vom Objekt eines der drei Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV zur Anwendung:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Welches Wertermittlungsverfahren der Gutachter anwendet, hängt von der Art der Immobilie und vom Zweck des Gutachtens ab. Was das Ergebnis außerdem beeinflusst, sind die werterhöhenden bzw. wertmindernden Eigenschaften des Objekts. Hier nimmt der Sachverständige nach eigenem Ermessen entsprechende Zu- und Abschläge vor. Zwei unabhängig voneinander erstellte Bewertungen derselben Immobilie können aus diesem Grund durchaus voneinander abweichen.

Wie sich der Verkehrswertermittlung der einzelnen Immobilientypen unterscheidet, lesen Sie auf den Seiten zum Verkehrswert Haus, Verkehrswert Wohnung und Verkehrswert Grundstück.

5. Welche Faktoren den Verkehrswert der Immobilie beeinflussen

Der Verkehrswert einer Immobilie ist abhängig von einer Vielzahl an Kriterien, man spricht dabei auch von wertbeeinflussenden Faktoren. Die folgende Auflistung gibt Ihnen eine Übersicht zu den wichtigsten Grundstücksmerkmalen für die Verkehrswertermittlung:

  • Lage: Kein anderes Merkmal entscheidet so stark über den Verkehrswert einer Immobilie wie die Lage. Bei der Immobilienbewertung sind die sogenannte Mikro- und Makrolage zu berücksichtigen. Die Mikrolage entspricht der näheren Nachbarschaft, die Makrolage ist hingegen die regionale Umgebung.
  • Größe: Die Größe einer Immobilie bezieht sich auf die Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes sowie die Grundstücksgröße.
  • Baujahr: Neben dem Alter des Objekts spielt der Modernisierungsgrad in die Bewertung ein. Wenn z. B. ein älteres Gebäude nachträglich mit einer Wärmedämmung ausgestattet wurde, steigert dies den Wert.
  • Zustand: Welchen Wert ein Objekt hat, ergibt sich auch aus dem baulichen und dem energetischen Zustand. Wenn z. B. Baumängel bestehen oder der Energieausweis einen schlechten Wert ausweist, wirkt sich dies wertmindernd aus.
  • Ausstattung: Dazu zählen die Zahl der Zimmer, der Ausstattungsstandard und besondere Einrichtungen wie z. B. eine Sauna.

6. Verkehrswert vom Haus ermitteln – benötigte Unterlagen

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, braucht es eine ganze Menge an Informationen. Diese Daten trägt der Immobiliengutachter bei einer Vor-Ort-Besichtigung zusammen und greift zudem auf verschiedene Objektunterlagen zurück:

  • aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Auszug aus dem Altlastenkataster
  • Grundrisspläne und Baupläne
  • Flächenberechnung
  • Lageplan
  • Energieausweis

Für die Bewertung vermieteter Immobilien benötigen Sie außerdem:

  • Miet- bzw. Pachtverträge
  • Aufstellung der Mieteinnahmen
  • Betriebskostenabrechnung

Für die Bewertung einer Eigentumswohnung sind zusätzliche Unterlagen erforderlich:

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Wirtschaftsplan
  • Höhe des Rücklagenkontos
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen

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über google anzeigen bin ich auf den Rechner aufmerksam geworden und habe ihn für eine erste Markteinschätzung genutzt. Etwas zuviele Detailrechner Fragen finde ich.

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Liebes Team, schreibe die review nach dem ich mit WirKaufen24 über einen Preis gesprochen habe, aber ablehnte. Das Angebot hat mir geholfen mich dann für einen vom Team vorgeschlagenen Makler zu entscheiden. Bin zufrieden.

Harald