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Nebenkosten beim Immobilienkauf: Jetzt berechnen!

Makler, Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer – zum Kaufpreis einer Immobilie addieren sich gleich noch verschiedene Kosten und Gebühren. Die Kaufnebenkosten sind ​mit bis zu 15 Prozent​ des eigentlichen Kaufpreises nicht unerheblich. Mit unserem ​kostenlosen Nebenkosten-Rechner für den Immobilienkauf ​erhalten Sie einen schnellen Überblick.

1. Welche Nebenkosten sind beim Immobilienkauf zu zahlen?

Wer ​ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kauft,​ darf sich auf zusätzliche Kosten einstellen: Sobald Sie den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet haben, kommen schon bald die ersten Rechnungen in Ihrem Briefkasten an. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind daher bei der ​Planung Ihrer Finanzierung​ unbedingt zu berücksichtigen. Schließlich möchten Sie sich mit Ihrer neuen Immobilie nicht finanziell übernehmen. Die nachfolgende Liste verschafft Ihnen eine Übersicht zu den einzelnen Kosten. 

Grunderwerbsteuer 

Eine der größten Ausgaben beim Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer (​GrESt​). Dabei handelt es sich um eine Ländersteuer ​– jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest. So zahlen beispielsweise Käufer in Brandenburg eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, im benachbarten Sachsen aber nur 3,5 Prozent. 

Steuerschuldner sind gemäß ​§ 13 Nr. 1 GrEStG​ die am Immobilienkauf beteiligten Personen: Gesamtschuldner sind also der Käufer und der Verkäufer. (Ausnahmen bestehen z. B. bei einer Zwangsversteigerung​, hier ist immer der Meistbietende der Steuerschuldner). Im notariellen Kaufvertrag ist im Normalfall geregelt, dass der Erwerber die Grundsteuer begleichen muss. Von der Zahlungspflicht ist der Verkäufer gegenüber dem Finanzamt dennoch nicht befreit. Sollte der Käufer die Rechnung nicht begleichen, kann die Behörde das Geld vom Verkäufer einfordern. Dieser hat auf Grundlage des Vertrags aber die Möglichkeit, sich die Summe vom Käufer zurückzuholen. 

Gut zu wissen: ​Die Eigentumsübertragung ist erst vollständig abgeschlossen, wenn der Steuerbescheid beglichen ist. Nach der Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Damit kann der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch beantragen. 

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland? 

Bundesland  Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %

Maklerprovision

Die meisten Häuser werden nach wie vor über Immobilienmakler angeboten. Bereits im Immobilieninserat steht in der Regel geschrieben, ob der Makler eine Provision vom Käufer verlangt und in welcher Höhe. Die Vergütung war lange Zeit nicht einheitlich geregelt und frei verhandelbar. Dadurch hatten sich für jedes Bundesland andere, marktübliche Sätze durchgesetzt. Die Courtage betrug bislang meist zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises (plus Umsatzsteuer). 

Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick zur bisherigen Kostenverteilung, die vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes zur Maklerprovision üblich waren:

Bundesland  Maklerprovision insgesamt Käufer-Anteil Verkäufer-Anteil
Baden-Württemberg 7,14 % 3,57% 3,57%
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 7,14 % 0 %
Brandenburg 7,14 % 7,14 % 0 %
Bremen 5,95 % 5,95 % 0 %
Hamburg 6,25 % 6,25 % 0 %
Hessen 5,95 % 5,95 % 0 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 3,57 % 2,38 %
Niedersachsen 7,14 % bzw. 4,76-5,95 % (abhängig von Region) 3,57 % bzw. 4,76-5,95 % 3,57 % bzw. 0 %
Nordrhein-Westfalen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen 7,14 % 3,57 % 3,57 %

Neues Gesetz zur Maklerprovision ab 23. Dezember 2020

Das Bestellerprinzip legt schon seit Juni 2015 in der Mietwohnungsvermittlung Folgendes fest: Wer den Makler beauftragt, muss die Provision zahlen. In den meisten Fällen beauftragt der Eigentümer den Makler mit der Wohnungsvermietung. Aufgrund des Gesetzes zahlen Mieter daher deutlich seltener eine Provision. 

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“: Falls ein Verkäufer einen Makler beauftragt, muss er ab sofort mindestens 50 Prozent der Provision übernehmen. Damit ist es nicht mehr möglich, die gesamte Maklerprovison dem Käufer aufzubürden. Es ist weiterhin möglich, dass beide Parteien jeweils einen Maklervertrag mit dem Makler schließen. In dieser Konstellation darf der Makler seine Vergütung von Käufer und Verkäufer nur zu gleichen Teilen fordern. Es ist zudem eine neue Formvorschrift zu beachten: Maklerverträge sind ab Ende des Jahres immer in Textform abzuschließen. Eine mündliche Abrede bzw. ein Handschlag reichen nicht mehr aus. Wenn der Makler keinen schriftlichen Nachweis hat, besteht auch kein Anspruch auf eine Provision. 

Notarkosten

Der Notar übernimmt beim Immobilienkauf verschiedene Aufgaben: Dazu gehören die Abwicklung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung. Der Notartermin ist beim Kauf einer Immobilie daher immer Pflicht. Die Vergütung des Notars ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie zahlen daher unabhängig von der gewählten Notarbüro nicht mehr und nicht weniger: Die Kosten hängen von der Kaufpreissumme ab und liegen bei rund 1 Prozent. Sollte es sich um eine Schenkung handelt, legt der Notar bei der Berechnung seiner Gebühren den Geschäftswert der Immobilie zugrunde. 

Grundbuch

Im Zusammenhang mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags fallen zusätzlich Grundbuchgebühren an. Da der Notar die Eintragungen im Grundbuch beantragt, rechnet er die Gebühren meist mit ab. Für die Eintragung des Eigentümerwechsels und gegebenenfalls die Eintragung einer neuen Grundschuld ist mit Kosten von rund 0,5 Prozent des Kaufpreises zu rechnen. 

Gut zu wissen: Ein Notar bietet Ihnen zwar in gewissem Umfang auch eine rechtliche Beratung. Käufern empfiehlt sich jedoch die Überprüfung der Vertragsunterlagen durch einen Fachanwalt. Im Gegensatz zum Notar vertritt der Anwalt allein Ihre Interessen als Käufer und hilft Ihnen bei den Verhandlungen – was sich als zweckmäßig erweisen kann, wenn beispielsweise bestimmte Klauseln zu Ihrem Nachteil formuliert sind. 

Weitere mögliche Kaufnebenkosten

Neben der Grunderwerbsteuer, der Maklerprovision sowie den Notar- und Grundbuchgebühren können beim Kauf weitere Kosten entstehen:

  • Kosten für ein Wertgutachten: Für den Laien ist es oftmals nur schwer einzuschätzen, ob der Kaufpreis für ein Objekt angemessen ist. Mancher Käufer entscheidet sich aus diesem Grund dafür, einen Immobiliengutachter zu beauftragen. Je nach geforderter Bewertung – in Form eines Verkehrswertgutachtens, eines Kurzgutachtens oder einer Kaufberatung – fallen zusätzliche Kosten an. 
  • Kosten für Schimmel-Gutachten etc. vom Bausachverständigen: Gerade bei älteren und baufälligen Gebäuden ist gesunde Skepsis angebracht. Ein Baugutachter schaut sich speziell bauphysikalische Probleme an, beurteilt die Feuchtigkeitssituation und überprüft die Gebäudetechnik. Die Vergütung richtet sich nach dem Arbeitsaufwand und reicht von rund 500 Euro bis zu mehreren tausend Euro

2. Was zahlt der Verkäufer?

Nebenkosten fallen nicht allein für den Käufer an. Käufer müssen einen Teil des Kauferlöses für verschiedene Gebühren aufwenden:

  • Wertgutachten
  • Energieausweis
  • Verkaufsunterlagen
  • Maklerprovision, falls Makler beauftragt wurde 
  • Vermarktungskosten bei Eigenverkauf
  • Löschung einer Grundschuld im Grundbuch
  • Spekulationssteuer (vor allem bei vermieteten Objekten)
  • Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditrückzahlung

3. Beispielrechnung: Nebenkosten beim Immobilienkauf 

Wir nehmen für unsere beispielhafte Rechnung ein Einfamilienhaus in Berlin an. Das Objekt wird zu einem Preis von 400.000 Euro über einen Makler verkauft. Zusätzlich zur Kaufsumme hat der Käufer folgende Kosten zu tragen:

Kosten Betrag
Maklerprovision  14.280,00 € (3,57 %)
Grunderwerbsteuer  24.000 Euro (6,5 %)
Grundbuch- und Notargebühren 6.000 Euro (1,5 %)
Gesamt Nebenkosten 44,280.00 €

Der Käufer zahlt in unserem Beispiel also nicht nur 400.000 Euro für sein neues Eigenheim. Die Ausgaben belaufen sich inklusive Kaufnebenkosten auf 444.280 Euro.

4. Welche Kaufnebenkosten kann ich vermeiden? 

Käufer möchten natürlich wissen, wie sie die Kaufnebenkosten möglichst gering halten können. Viel Spielraum besteht in der Realität nicht. Sie können zwar nur nach Privatverkäufen ohne Makler Ausschau halten – damit schränken Sie Ihre Auswahl aber auf eine kleine Auswahl ein. Auch Versuche, die Maklerprovision zu umgehen, sind meist nicht zu empfehlen. Mancher Käufer entscheidet sich dafür, die Kosten einer Grundschuldlöschung einzusparen. Hierzu bestehen verschiedene Vor- und Nachteile, die Sie mit Ihrem Finanzierungsberater besprechen sollten. Das Einsparpotenzial ist jedoch eher gering. Viel wichtiger ist aus diesem Grund eine gute Finanzierung, die Ihnen den Immobilienkauf mit allen zusätzlichen Kosten ermöglicht.

5. Warum sind Kaufnebenkosten relevant für die Finanzierung?

Die Nebenkosten reduzieren beim Immobilienkauf Ihren Eigenanteil – also den Teil der Finanzierung, für den Sie Ihr Eigenkapital verwenden. Die Eigenkapitalquote beeinflusst wiederum den Zinssatz: Je mehr eigene Mittel Sie haben, desto geringer ist in der Regel der Zins. 

Einige Banken bieten Vollfinanzierungen an. Bei dieser Art von Baufinanzierung benötigen Sie kein Eigenkapitel. Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt jedoch nicht die Kaufnebenkosten ab. Nur bei einer 110-Prozent-Finanzierung haben Sie die Möglichkeit, die Erwerbsnebenkosten durch Ihr Darlehen mit zu finanzieren. Vollfinanzierungen sind vergleichsweise teuer und mit einem höheren Risiko verbunden. Für die meisten Käufer empfiehlt es sich daher, mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten anzusparen. 

6. Wie funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner?

Unser Rechner macht es Ihnen einfach, die Kaufnebenkosten für Ihr Objekt schnell zu berechnen:

  • Geben Sie dazu den Kaufpreis ein und wählen Sie das Bundesland aus.  
  • Setzen Sie außerdem einen Haken, wenn Sie die Immobilie über einen Makler erwerben. 

Der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt Ihnen daraufhin ohne Anmeldung sofort die Summe der Kosten an. Berücksichtigen Sie dabei jedoch, dass der Rechner den Standardsatz für Maklergebühren in Ihrem Bundesland annimmt. Abweichende Vereinbarungen sind durchaus möglich. In einigen Regionen sind wiederum andere Sätze üblich, wie beispielsweise in Westthüringen mit bis zu 5,95 Prozent Käuferprovision statt 3,57 Prozent andernorts.

WIE ES FUNKTIONIERT?

Der Verkauf von Immobilien kann einfach und stressfrei sein. In diesem Video erfahren Sie mehr über unseren Prozess.

Was unsere Kunden sagen

5 stars review
Sehr geehrte Damen und Herren, Der Immobilienrechner von WirKaufen24.de hat mir schnell bei der Bewertung meiner Immobilie weitergeholfen. Nach einem Telefonat mit einem netten Transaktionsmanager befinde ich mich nun in Verhandlungen über einen Verkauf, bisher bin ich zufrieden.

Gil

5 stars review
Hallo, vielen Dank für Ihre Rückmeldung UND ALL DAS WAS SIE FÜR MICH GETAN HABEN !!! Ich wünsche Ihnen beruflich und privat alles erdenklich Gute. Sie machen mein Leben so positiv beeinflusst, wie wenig andere Menschen in meinem Leben.. Ich bin und und bleibe Ihr größter Fan

Sabine

5 stars review
über google anzeigen bin ich auf den Rechner aufmerksam geworden und habe ihn für eine erste Markteinschätzung genutzt. Etwas zuviele Detailrechner Fragen finde ich.

Nutzer

5 stars review
Liebes Team, schreibe die review nach dem ich mit WirKaufen24 über einen Preis gesprochen habe, aber ablehnte. Das Angebot hat mir geholfen mich dann für einen vom Team vorgeschlagenen Makler zu entscheiden. Bin zufrieden.

Harald

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