WIE ES FUNKTIONIERT?

Der Verkauf von Immobilien kann einfach und stressfrei sein. In diesem Video erfahren Sie mehr über unseren Prozess.

Wertgutachten für Immobilien: Was ist mein Haus wert?

Ein professionell erstelltes Wertgutachten verrät Ihnen den aktuellen Wert Ihrer Immobilie. Doch nicht jedes Gutachten ist vom Umfang und der Methodik her gleich – für unterschiedliche Zwecke gibt es verschiedene Wertgutachten für Immobilien. Welches Wertgutachten wann sinnvoll ist, wer das Gutachten erstellt und wie hoch die Kosten sind, all das erklären wir Ihnen hier.

1. Was ist ein Wertgutachten für eine Immobilie?

Ein Wertgutachten dient dazu, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Den Verkehrswert (Marktwert) braucht man für ganz unterschiedliche Gründe – etwa wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, es um die Vermögensaufteilung infolge einer Scheidung oder Erbschaft geht oder aber wenn Sie die Besteuerung anfechten wollen.

Wertgutachten Immobilie

Gerade weil es so viele verschiedene Anlässe hinsichtlich der Wertermittlung gibt, unterscheidet sich auch die Methodik nicht ganz unerheblich. Angenommen Sie gehen z. B. zu einem Immobilienmakler und bitten den Fachmann um eine Immobilienbewertung. Der Makler hat das Geschäft vor Augen und schätzt Ihre Immobilie daher vielleicht etwas höher ein, um Sie zum Verkauf zu motivieren. Ein neutrales, objektives Wertgutachten Ihrer Immobilie erhalten Sie dabei wahrscheinlich eher nicht.

Zugegeben kann auch der vom Immobiliengutachter ermittelte Verkehrswert unterschiedlich ausfallen. Das Ergebnis der Immobilienwertermittlung ist immerhin von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Zudem spielt es eine Rolle, welches der drei Wertermittlungsverfahren der Gutachter verwendet:

  • das Sachwertverfahren auf Basis des Bodenwerts und des Gebäudesachwerts
  • das Ertragswertverfahren, das die Mieteinnahmen der Immobilie zugrunde legt
  • das Vergleichswertverfahren, das sich an vergleichbaren Objekten orientiert

2. Professionelle Wertermittlung wann sinnvoll?

Ein Wertgutachten ist eine kostspielige Angelegenheit. Für seine Tätigkeit berechnet der Gutachter ein Honorar. Als Immobilieneigentümer stellt man sich da durchaus die Frage, ob die kostenpflichtige Wertermittlung durch einen Gutachter wirklich notwendig ist. 

Verkauf / Kauf einer Immobilie

Ohne vorherige Immobilienbewertung sollte man seine Immobilie nicht zum Verkauf anbieten. Zu groß ist sonst das Risiko, dass man sich beim Preis verschätzt. Die Konsequenzen daraus sind, dass man entweder unter Wert verkauft oder aufgrund eines zu hohen Angebotspreises keine Anrufe erhält. Auch für Käufer ist die Wertermittlung hilfreich. Anhand der Immobilienbewertung lässt sich einschätzen, ob das Objekt sein Geld wert ist.  Ein detailliertes Wertgutachten ist für den Verkauf in den meisten Fällen nicht unbedingt notwendig. Bei den meisten Immobilien können Sie sich das Geld für ein teures Wertgutachten sparen und besser in Ihr Marketing investieren. 

Rechtliche Streitigkeiten (z. B. bei Scheidung oder Erbengemeinschaft)

Für gerichtliche Auseinandersetzungen braucht es im Normalfall ein Wertgutachten nach § 194 BauGB. Man spricht dabei auch von einem “gerichtsfesten” Wertgutachten. Doch auch schon im Vorfeld kann ein Wertgutachten dabei helfen, Streitigkeiten aus der Welt zu schaffen. Das Gutachten macht eine eindeutige Aussage zum Wert der Immobilie und ermöglicht so die faire Vermögensaufteilung.

Steuerbescheid

Die vom Finanzamt verhängte Erbschafts- und Schenkungssteuer orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie. Wenn Sie die Bewertung der Behörde als zu hoch empfinden, können Sie mit einem Gegengutachten den Immobilienwert und damit die Steuerhöhe überprüfen lassen. Zur Vorlage bei Behörden benötigen Sie in den meisten Fällen ein anerkanntes Gutachten vom Sachverständigen

Zwangsversteigerung

Vor einer Zwangsversteigerung beauftragt das Gericht einen Gutachter mit der Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie. Damit soll sichergestellt werden, dass beim ersten Versteigerungstermin kein Gebot unterhalb der 5/10-Grenze abgegeben werden kann. Dabei handelt es sich um einen Wert, der 50 Prozent des Verkehrswerts entspricht. Fall sich bei der ersten Versteigerung kein Käufer findet, wird die 5/10-Grenze für die folgenden Termine aufgehoben.

Daneben gibt es noch weitere Anlässe für die Ermittlung des Verkehrswerts, z. B. für die Finanzierung einer Immobilie, Bilanzierungszwecke oder auch für die Einschätzung des Versicherungswertes.

3. Kurzgutachten vs. Verkehrswertgutachten – Was ist der Unterschied?

Immobiliengutachter unterscheiden bei ihrer Tätigkeit grundsätzlich in zwei verschiedene Arten von Gutachten:

  • Kurzgutachten bzw. Kurzbewertung
  • Verkehrswertgutachten bzw. vollständige Wertermittlung nach § 194 BauGB

Kurzgutachten

Eine Kurzbewertung ist vom Aufwand und Umfang des Gutachtens um einiges geringer als ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Das Kurzgutachten (bzw. Teilgutachten) verfolgt das Ziel, eine grobe Gutachtereinschätzung zum Wert der Immobilie zu geben. Solche Gutachten dienen vorrangig dazu, den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie festzustellen. Für seine Expertenmeinung erhält der Gutachter ein Honorar, meist handelt es sich dabei um einen Fixpreis. Für gerichtliche Auseinandersetzungen und für die Verwendung bei Behörden ist das Kurzgutachten unzureichend. 

Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

Ein ausführliches Wertgutachten nach ImmoWertV und §194 BauGB entspricht einer vollständigen Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter. Im Gutachten dokumentiert der Sachverständige detailliert alle Schritte der Immobilienbewertung und weist den Verkehrswert der Immobilie aus. Wenn Sie vor Gericht oder bei der Finanzbehörde den Wert Ihrer Immobilie nachweisen wollen, brauchen Sie dafür in jedem Fall ein solches Wertgutachten. 

Gut zu wissen: Der ermittelte Verkehrswert und der tatsächlich erzielte Kaufpreis können voneinander abweichen. Beim Verkehrswert handelt es sich um eine Rechengröße. Der Kaufpreis bestimmt sich dagegen nach der Nachfrage und der Marktsituation.

4. Welche Inhalte hat ein Wertgutachten?

Wertgutachten Immobilie

Für ein Wertgutachten gibt der Auftraggeber meist einen klaren Zweck vor – beispielsweise ist eine überschlägige Einschätzung zum Verkaufspreis gewünscht oder es soll der Verkehrswert für die Beleihung ermittelt werden. Diese Vorgaben bestimmen letztlich, was das Wertgutachten inhaltlich liefern soll. Für die Erstellung von Wertgutachten gibt es zwar keine gesetzlichen Formvorgaben, es hat sich in der Praxis aber ein bestimmter Aufbau durchgesetzt:

  • Beschreibender Teil: enthält Informationen zum Anlass der Bewertung und dem Zweck des Gutachtens sowie Angaben zum Gebäude, dem Grundstück, zu Besonderheiten, zu Außenanlagen sowie Baumängeln / Bauschäden / Reparaturstau
  • Werturteil: beurteilt die Lagegegebenheiten, das Grundstück, das Gebäude sowie weitere Kriterien wie z. B. die Nutzungsmöglichkeiten
  • Kalkulatorischer Teil: erklärt die Wahl des Wertermittlungsverfahrens und stellt die Bodenwertermittlung sowie das Bewertungsverfahren (Sachwertverfahren / Ertragswertverfahren / Vergleichswertverfahren) inklusive dem ermittelten Verkehrswert dar
  • Rechte, Lasten und Beschränkungen: zählt alle wertbeeinflussenden Einflüsse auf, die in Abt. II des Grundbuchs enthalten sind
  • Verkehrswert (belastet): führt den Verkehrswert auf, insofern diese durch Rechte, Lasten oder Beschränkungen beeinflusst wird
  • Literaturliste: nennt relevante Literatur
  • Anlagen: alle verwendeten Dokumente sind als Anlage dem Gutachten beizufügen

Bei einem ausführlichen Verkehrswertgutachten erläutert der Gutachter die Verkehrswertermittlung, beschreibt das Objekt ganz genau und fügt eine Serie an Fotos bei. Da kommen schon mal gut 30 Seiten und mehr zusammen. 

Für Wertgutachten gelten zudem bestimmte Voraussetzungen:

  • Das Gutachten muss vollständig und verständlich die Immobilienbewertung wiedergeben.
  • Die Wertermittlung muss zudem für den Laien nachvollziehbar formuliert sein. 

Ein Wertgutachten vom Gutachter ist ein verlässliches und vertrauenswürdiges Dokument, dass den Wert der Immobilie objekt darstellt. Insbesondere bei Gerichtsgutachten gilt der ermittelte Verkehrswert als verbindlich. Man bezeichnet das Wertgutachten in diesem Zusammenhang auch als Stellungnahme, Bericht und Begutachtung.

5. Sachverständiger oder Gutachter – Wer erstellt ein Wertgutachten?

Sachverständiger für Immobilienbewertung und Immobiliengutachter sind im Prinzip ein und dieselbe Tätigkeit. Gutachter ist in Deutschland keine geschützte Berufsbezeichnung. Folglich kann sich eine Vielzahl an Berufsgruppen so nennen – meist sind Architekten, Bauingenieure und andere Fachkräfte aus der Immobilien- und Baubranche als Gutachter beschäftigt.

Zwar sind alle Gutachter bzw. Sachverständige grundsätzlich auf die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken spezialisiert. Dennoch gibt es zwischen den Gutachtern einige Unterschiede:

  • Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige haben ihre Sachkenntnis vor einer öffentlich-rechtlichen Institution unter Beweis gestellt (wie z. B. bei der IHK)
  • Staatlich anerkannte Sachverständige unterliegen der Aufsicht der Behörden
  • Gerichtlich bestellte Sachverständige werden vom Gericht beauftragt, sie sind meist auch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • Freie Sachverständige sind selbsternannte Gutachter, ihre Wertgutachten lassen sich nur in Ausnahmefällen vor Gericht verwenden

6. Was sind die Kosten für ein Wertgutachten?

Der Aufwand für ein Verkehrswertgutachten ist groß. Infolgedessen müssen Sie bei der Beauftragung eines solchen Gutachtens auch mit hohen Kosten rechnen. Achten Sie darauf, dass Sie die Kosten im Vorfeld erfahren. Seriöse Sachverständige führen erst einmal ein Vorgespräch, um den Zweck der Bewertung und Ihre Anforderungen in Erfahrung zu bringen. Dann erhalten Sie einen Vertragsentwurf mit Angabe der Kosten. Häufig orientieren sich Gutachter bei der Berechnung der Kosten an der Honorarrichtlinie für Immobilienbewertung des BVS. Für eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 750.000 Euro belaufen sich die Kosten für das Wertgutachten auf 2.500 Euro im Schnitt. 

Kurzgutachten sind weniger aufwendig und kosten in der Regel einige Hundert Euro als Fixpreis. Es ist aber auch möglich, dass der Gutachter und der Auftraggeber das Honorar für die Immobilienbewertung aushandeln.

7. Was bietet mir die kostenlose Immobilienbewertung online?

Ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten ist immer dann sinnvoll, wenn Sie es auch wirklich z. B. für ein Gerichtsverfahren benötigen. Für die meisten Verkaufsfälle aber können Sie sich das Geld sparen. Eine kostenlose Immobilienbewertung bieten unter anderem Makler an. Der Immobilienmakler bewertet Ihr Objekt im Hinblick auf einen Verkauf – schließlich verdient der Makler sein Geld erst bei Abschluss des Kaufvertrags. Wenn Sie lieber unabhängig von einem Makler bleiben wollen, empfiehlt sich die kostenlose Immobilienbewertung im Internet.  

Die Vorteile der Online-Bewertung lassen sich hier kurz zusammenfassen:

  • Sie erhalten direkt eine Einschätzung zum möglichen Verkaufspreis Ihrer Immobilie*.
  • Es sind keine Besichtigungen nötig.
  • Die Bewertung ist völlig unverbindlich – Sie entscheiden, ob und wann Sie die nächsten Schritte unternehmen. 
  • Die Bewertung basiert auf tatsächlichen Immobilienverkäufen. Damit ist die Verkaufspreis-Einschätzung in vielen Fällen genauer als ein Gutachten.
Immobilienbewertung

Was unsere Kunden sagen

5 stars review
Sehr geehrte Damen und Herren, Der Immobilienrechner von WirKaufen24.de hat mir schnell bei der Bewertung meiner Immobilie weitergeholfen. Nach einem Telefonat mit einem netten Transaktionsmanager befinde ich mich nun in Verhandlungen über einen Verkauf, bisher bin ich zufrieden.

Gil

5 stars review
Hallo, vielen Dank für Ihre Rückmeldung UND ALL DAS WAS SIE FÜR MICH GETAN HABEN !!! Ich wünsche Ihnen beruflich und privat alles erdenklich Gute. Sie machen mein Leben so positiv beeinflusst, wie wenig andere Menschen in meinem Leben.. Ich bin und und bleibe Ihr größter Fan

Sabine

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über google anzeigen bin ich auf den Rechner aufmerksam geworden und habe ihn für eine erste Markteinschätzung genutzt. Etwas zuviele Detailrechner Fragen finde ich.

Nutzer

5 stars review
Liebes Team, schreibe die review nach dem ich mit WirKaufen24 über einen Preis gesprochen habe, aber ablehnte. Das Angebot hat mir geholfen mich dann für einen vom Team vorgeschlagenen Makler zu entscheiden. Bin zufrieden.

Harald