WIE ES FUNKTIONIERT?

Der Verkauf von Immobilien kann einfach und stressfrei sein. In diesem Video erfahren Sie mehr über unseren Prozess.

Wertermittlung bei Immobilien: Fachwissen einfach erklärt

Ob für Verkauf, Scheidung, Erbschaftsaufteilung oder Finanzierung – für viele Anlässe ist es wichtig, den Wert einer Immobilie zu erfahren. Die professionelle Wertermittlung von Immobilien zielt genau darauf ab, diese Frage zu beantworten. Durch den einfachen Vergleich mit Häusern in der Nachbarschaft ist es aber meist nicht getan. Wir zeigen Ihnen hier, wie sich der Wert einer Immobilie ermitteln lässt und auf welche Kriterien zu achten ist.

1. Wann ist die Wertermittlung einer Immobilie sinnvoll?

Bei Immobilienvermögen sind meist hohe Summen im Spiel. Wenn es um den Verkauf oder die Aufteilung geht, möchte man daher den exakten Immobilienwert kennen. Doch viele Eigentümer verschätzen sich ganz erheblich, wenn es um den Wert ihrer Immobilie geht. Unangebrachte Preisvorstellungen beim Verkauf oder Streit ums Immobilienerbe sind einige der Probleme solcher Fehleinschätzungen. Wann also sollte ich einen Experten mit der Wertermittlung meiner Immobilie beauftragen?

Wertermittlung Immobilie

Wertermittlung von Immobilien für Verkauf

Welchen Preis kann ich für meine Immobilie verlangen? Und welches Kaufangebot sollte ich besser ausschlagen? Schon bevor man sein Haus inseriert, sollte der Marktwert der Immobilie bekannt sein. Die Wertermittlung erlaubt es, den Preis realistisch anzusetzen und sich bei Preisverhandlungen mit dem Käufer auf Fakten zu stützen. Auch einige Käufer entscheiden sich dafür, den Preis vor dem Vertragsabschluss lieber noch einmal überprüfen zu lassen. Ein Ankaufsgutachten bestätigt, ob der Preis zum Objekt passt oder ob man nachverhandeln sollte. 

Wertermittlung von Immobilien bei Schenkung

Aus verschiedenen Gründen kann es sich auszahlen, die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen. Zwar gelten bei Schenkungen gewisse Freibeträge. Steuerfrei ist die Übertragung einer Immobilie aber nicht immer. Die Freibeträge sind nach dem Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse gestaffelt. Bei Ehegatten und Lebenspartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro. Bei Eltern und Großeltern beträgt der Freibetrag lediglich 20.000 Euro. Alles darüber hinaus ist mit der Schenkungssteuer zu besteuern. Maßgeblich für die Steuerberechnung ist der Verkehrswert einer Immobilie. In diesem Zusammenhang sollte man prüfen, ob der Steuerbescheid den Wert der Immobilie korrekt wiedergibt. Andernfalls ist es ratsam, eine Wertermittlung durchführen zu lassen.

Wertermittlung von Immobilien bei Scheidung

Damit sich der Streit ums Haus bei einer Scheidung gütlich beilegen lässt, braucht es oftmals ein Wertgutachten. Auf Basis der Wertermittlung können die scheidenden Ehepartner weitere Entscheidungen treffen. Soll man die Immobilie verkaufen? Oder kann es sich einer der Partner leisten, das Objekt zu übernehmen und den anderen auszuzahlen? Kommt es zu einem Gerichtsprozess um die Immobilie, wird das Gericht ein Gutachten anfordern

Wertermittlung von Immobilien bei Erbschaft

Erben mehrere Personen eine Immobilie, ist Streit fast schon vorprogrammiert. Der eine möchte das Haus möglichst schnell veräußern. Ein anderer hängt am liebgewonnenen Familienheim und kann sich nicht davon trennen. Jetzt zu einer einvernehmlichen Einigung zu kommen, fällt da schwer. Auf Grundlage einer Wertermittlung ist es leichter, sich nüchtern zum Immobilienvermögen zu einigen. Außerdem braucht keiner der Erben das Gefühl zu haben, übers Ohr gehauen zu werden. 

2. Was sind die Kosten einer Wertermittlung?

Was Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie kostet wird, ist eine legitime Frage. Nicht gerade günstig wird es nämlich, wenn Sie einen Immobiliengutachter mit der Verkehrswertermittlung beauftragen. Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie berechnet der Gutachter Ihnen für die Wertermittlung zwischen 1.500 bis 2.800 Euro (bei Immobilien mit einem Wert von bis zu 1 Million Euro). Dafür erhalten Sie ein gerichtsfestes Wertgutachten, dass sich auch zur Vorlage bei Behörden eignet. Niedriger sind die Kosten einer sogenannten Kurzbewertung bzw. für ein Kurzgutachten. Die gutachterliche Stellungnahme entspricht zwar keiner vollständigen Wertermittlung. Dafür erhalten Sie aber eine kurze Einschätzung zum Immobilienwert.

Kostenlos ist die Wertermittlung durch einen Immobilienmakler. Die meisten Makler bieten die kostenlose Immobilienbewertung im Rahmen des Verkaufs an. Hier ist darauf zu achten, dass der Makler über die nötige Erfahrung verfügt und am lokalen Immobilienmarkt aktiv ist. 

Dank moderner Technologien ist heute auch die kostenlose Immobilienbewertung online möglich. Der Immobilienpreis-Rechner bedient sich Transaktionsdaten tatsächlich erfolgter Immobilienverkäufe. Dadurch lässt sich der Wert einer Immobilie marktnah und vor allem objektiv einschätzen.

3. Wie läuft eine Wertermittlung ab? Welche Unterlagen?

Bei der Wertermittlung einer Immobilie durch einen Gutachter sind verschiedene Arbeitsschritte nötig. Zum einen schaut sich der Fachmann das Objekt vor Ort an und unterzieht die Immobilie einer gründlichen Begutachtung. Dabei geht es unter anderem darum, Baumängel aufzudecken und den baulichen Zustand der Immobilie festzustellen. Zusätzlich sichtet der Sachverständige sämtliche relevante Unterlagen. Zu den Objektunterlagen gehören ein Auszug aus dem Grundbuch, Baupläne, der Energieausweis und weitere Dokumente. Anhand aller zusammengetragenen Informationen führt der Gutachter dann die eigentliche Wertermittlung durch und berechnet den Verkehrswert für das Objekt. 

Eine Immobilienbewertung im Internet ist da wesentlich weniger aufwendig. Damit das Ergebnis genau ausfällt, sollten Sie möglichst detaillierte Angaben machen. Der Hauspreis-Rechner ist dann in der Lage, die Immobilie optimal zu vergleichen und Ihnen eine verlässliche Verkaufspreis-Einschätzung zu liefern*. Bevor es zum Verkauf kommt, müssen die Angaben aber noch einmal überprüft werden. Mitunter ist es notwendig, die Schätzung nach oben oder unten zu korrigieren. 

4. Wer kann eine Wertermittlung von Immobilien durchführen?

Immobiliengutachter

Spezialisierte Immobiliengutachter sind in der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken tätig. Man nennt die Fachleute auch Sachverständige für Immobilienbewertung.

Dabei aber aufgepasst, da Gutachter in Deutschland keine geschützte Berufsbezeichnung ist.

Einen guten Gutachter erkennt man an seiner Qualifikation. So gibt es 

  • zertifizierte Sachverständige, 
  • öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

und

  • staatliche anerkannte Sachverständige.

All diese Immobiliengutachter sind dazu befugt, Wertgutachten zu erstellen. Fürs Gericht brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Daneben sind noch freie Immobiliengutachter tätig. Die selbsternannten Sachverständigen für Immobilienbewertung müssen zwar auch das erforderliche Wissen und Erfahrung mitbringen. Sie haben sich aber nicht vor eine Prüfungskommission gestellt. Ihre Gutachten sind daher in der Regel auch nicht für Gerichtsverfahren anerkannt. 

5. Welche Verfahren kommen bei der Wertermittlung zum Einsatz?

In Deutschland nehmen sich Immobiliengutachter drei Wertermittlungsverfahren zur Hilfe:

  • Das Vergleichswertverfahren, bei dem die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen wird. Durch Zu- und Abschläge wird dann der Wert des Objekts bestimmt. Ob die Immobilie über oder unter dem durchschnittlichen Vergleichswert liegt, hängt von den jeweiligen Eigenschaften ab. Wichtigster Faktor ist dabei die Lage.
  • Das Sachwertverfahren, bei dem man die Herstellungskosten (Wiederbeschaffungskosten) des Gebäudes für die Bewertung heranzieht. Dieses Verfahren eignet sich in erster Linie für selbst bewohnte Immobilien wie Eigentumswohnungen und Eigenheime. Zum Sachwert des Gebäudes kommt noch der Bodenwert hinzu.
  • Das Ertragswertverfahren, das bei der Bewertung vermieteter Immobilie eine Rolle spielt. Durch den Ertragswert lässt sich bei Renditeimmobilien gut auf Basis der Mieteinnahmen bestimmen, was das Objekt wert ist. Für selbst genutzte Objekte ist das Ertragswertverfahren dagegen ungeeignet.

6. Welche Eigenschaften einer Immobilie sind für die Wertermittlung wichtig?

Warum soll mein Haus weniger wert sein als eine vergleichbare Immobilie eine Straße weiter? Und zählen die ganzen Reparaturen und Arbeiten, die ich in mein Haus über die Jahre gesteckt habe? Bei der Wertermittlung von Immobilien kommen zahlreiche Kriterien zum Tragen. Wie der Gutachter die einzelnen Faktoren gewichtet, ist jedoch abhängig von seinen Erfahrungswerten. Zu den wichtigen wertbeeinflussenden Merkmalen einer Immobilie gehören:

  • die Lage (Mikro- und Makrolage)
  • der Zustand des Gebäudes und der baulichen Anlagen
  • der Ausstattungsstandard
  • die Größe 
  • der Zuschnitt und die Raumaufteilung
  • die Energiekennzahlen aus dem Energieausweis
  • Besonderheiten wie z. B. Denkmalschutz oder eine außergewöhnliche Architektur
Immobiliengutachter

Das Zusammenspiel dieser Kriterien entscheidet darüber, wie die Immobilienbewertung ausfällt. Zwar lässt sich der Immobilienwert durch bestimmte Maßnahmen beeinflussen. Dennoch sollte man nicht erwarten, dass z. B. eine neue Heizungsanlage den Marktwert um dieselbe Summe wie die Kosten erhöht. Für welchen Preis man seine Immobilie verkaufen kann, bestimmen der Markt und die aktuelle Nachfrage

7. Verkaufspreis kostenlos ermitteln: Wie funktioniert die Wertermittlung?

Mit dem kostenlosen Rechner von Wirkaufen24 erhalten Sie direkt eine objektive Einschätzung zum möglichen Verkaufspreis Ihrer Immobilie*. Unsere Wertanalyse vergleicht Ihr Objekt anhand der Eckdaten mit zahlreichen anderen Immobilienverkäufen. In Echtzeit nimmt der Immobilienpreis-Rechner so eine aktuelle Markteinwertung vor. Dafür brauchen Sie sich weder zu registrieren, noch gehen Sie irgendwelche Verpflichtungen ein. 

Wirkaufen24 bietet Ihnen darüber hinaus noch mehr. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, hören wir gerne von Ihnen. Nach der Verkaufspreis-Einschätzung online führen wir mit Ihnen ein kurzes Telefongespräch. Bei der Rücksprache geht es darum, noch einige wichtige Angaben zu Ihrem Objekt abzufragen. Anschließend setzen wir uns kurzfristig mit Ihnen in Verbindung und teilen Ihnen unser Kaufangebot² mit. Schon 15 Tage nach Ihrer Zusage kann der Kaufvertrag abgewickelt sein und das Geld geht bei Ihnen auf dem Konto ein. 

Schauen Sie sich doch gleich einmal in unserem informativen Video an, wie einfach und stressfrei der Verkauf an Wirkaufen24 abläuft. Sie haben noch Fragen? Melden Sie sich bei uns und wir helfen Ihnen gerne weiter.

 

*Es handelt sich um eine beidseitig unverbindliche, kostenlose Schätzung des Verkaufspreises bzw. Marktpreises Ihrer Immobilie anhand der von Ihnen angegebenen Daten. Im Anschluss an die Online-Verkaufspreis-Ermittlung werden wir Sie kontaktieren und Ihnen ein verbindliches Kaufangebot unterbreiten.

*Unsere Wertermittlung basiert auf den von Ihnen gemachten Angaben und erfolgt durch Auswertung von frei zugänglichen Daten. Die Bewertung kann von der Bewertung durch Immobiliensachverständige und von allgemein üblichen Bewertungsmechanismen abweichen. Die Bewertung ist unverbindlich.

Was unsere Kunden sagen

5 stars review
Sehr geehrte Damen und Herren, Der Immobilienrechner von WirKaufen24.de hat mir schnell bei der Bewertung meiner Immobilie weitergeholfen. Nach einem Telefonat mit einem netten Transaktionsmanager befinde ich mich nun in Verhandlungen über einen Verkauf, bisher bin ich zufrieden.

Gil

5 stars review
Hallo, vielen Dank für Ihre Rückmeldung UND ALL DAS WAS SIE FÜR MICH GETAN HABEN !!! Ich wünsche Ihnen beruflich und privat alles erdenklich Gute. Sie machen mein Leben so positiv beeinflusst, wie wenig andere Menschen in meinem Leben.. Ich bin und und bleibe Ihr größter Fan

Sabine

5 stars review
über google anzeigen bin ich auf den Rechner aufmerksam geworden und habe ihn für eine erste Markteinschätzung genutzt. Etwas zuviele Detailrechner Fragen finde ich.

Nutzer

5 stars review
Liebes Team, schreibe die review nach dem ich mit WirKaufen24 über einen Preis gesprochen habe, aber ablehnte. Das Angebot hat mir geholfen mich dann für einen vom Team vorgeschlagenen Makler zu entscheiden. Bin zufrieden.

Harald

AUSGEWÄHLTE IMMOBILIEN-ANKÄUFE