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Mehrfamilienhaus bewerten – Kostenlos Verkaufspreis erfahren!

Die Wertermittlung von vermieteten Immobilien bringt einige Besonderheiten mit sich. Erfahren Sie hier, wie sich ein Mehrfamilienhaus bewerten lässt und worauf zu achten ist. Jetzt Immobilienpreis-Rechner nutzen und möglichen Verkaufspreis Ihrer Immobilie ermitteln!

Mehrfamilienhäuser dienen in der Regel als Kapitalanlage, mit denen der Käufer eine Rendite erzielen möchte. Anders als beim schmucken Eigenheim im Grünen geht es beim Mehrfamilienhaus also vorrangig um monetäre Ziele. Investoren spekulieren darauf, mit der vermieteten Immobilie regelmäßige Einkünfte zu erzielen. Neben den Mieteinnahmen ist auch von Interesse, welche Wertsteigerungspotenziale das Mehrfamilienhaus bieten kann. Folglich läuft auch die Immobilienbewertung bei Mehrfamilienhäusern anders als ab z. B. bei einem Baugrundstück oder einer selbst bewohnten Eigentumswohnung.

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist häufig viel Geld im Spiel. Umso wichtiger ist es daher, den Wert der Immobilie sorgfältig zu ermitteln. Nur so lässt sich sicherstellen, dass der Angebotspreis auch zur Immobilie passt und sowohl Verkäufer als auch Käufer mit dem Geschäft zufrieden sind. Ein Mehrfamilienhaus unter renditeorientierten Gesichtspunkten zu bewerten, ist ein komplexes Vorhaben. Schließlich ist nicht nur eine einzelnes Eigentumswohnung zu betrachten, sondern ein ganzes Mietshaus mit einer Mehrzahl an Wohneinheiten.

Soll der Verkehrswert für ein Mehrfamilienhaus ermittelt werden, wendet der Wertgutachter meist das Ertragswertverfahren nach §§ 17 – 20 ImmoWertV an. Das Ertragswertverfahren eignet sich deshalb gut für die Bewertung von vermieteten Immobilien, da es auf den Mieterträgen basiert. Anders als beim Sachwertverfahren lässt sich damit also nicht nur der reine Sachwert des Gebäudes betrachten. Stattdessen steht die Rendite der Immobilie im Mittelpunkt.

So funktioniert das Ertragswertverfahren

Jahresrohertrag entspricht der marktüblich erzielbaren Jahresmiete, nicht aber zwangsläufig den tatsächlichen Mieteinnahmen
Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten, nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
= Jahresreinertrag
Bodenwertverzinsung Bodenwert (z. B. aus Bodenrichtwerten) x Liegenschaftszins
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger ergibt sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszins
= Gebäudeertragswert
+ / – Wertbeeinflussende Umstände z. B. wirken sich Bauschäden wertmindernd aus, eine besonders luxuriöse Ausstattung dagegen wertsteigernd
+ Bodenwert Wert des Bodens ohne Gebäude
= Ertragswert

Hinweise:

Wie sich anhand der Rechenschritte erkennen lässt, legt das Ertragswertverfahren den Fokus auf die zu erwartenden Einnahmen. Der Gebäudeertragswert wird vom Bodenwert zunächst getrennt berechnet, da ein Gebäude nur eine begrenzte Lebensdauer aufweist. Aus diesem Grund ist die Restnutzungsdauer bzw. die Alterswertminderung zu berücksichtigen. Die übliche Gesamtnutzungsdauer beträgt bei einem Mehrfamilienhaus zwischen 60 bis 90 Jahren und richtet sich nach dem Ausstattungsstandard. Der Bodenwert unterliegt dagegen keiner zeitlich bedingten Abnutzung.

Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren ist eine in Deutschland anerkannte und häufig genutzte Bewertungsmethode. Dennoch bestehen auch bei diesem Wertermittlungsverfahren gewisse Risiken, die der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kennen sollte. Die nachfolgende Tabelle stellt Ihnen die Vorteile und Nachteile des Ertragswertverfahren gegenüber:

Vorteile Nachteile
Das Ergebnis basiert auf realen Mieterträgen und spiegelt damit den erzielbaren Ertrag des Mehrfamilienhauses wider. Ein Verkehrswertgutachten auf Grundlage des Ertragswertverfahrens kann nur ein Sachverständiger erstellen. Daher ist das Gutachten auch kostenpflichtig und abhängig vom Verkehrswert der Immobilie kommen hohe Kosten für die Wertermittlung auf den Eigentümer zu.
Das Ertragswertverfahren liefert daher meist einen realistischen Marktwert, anders als es oftmals beim Sachwertverfahren der Fall ist Das Ertragswertverfahren ist sehr aufwendig und erfordert eine Vielzahl an Rechenschritten. Daher kann das Ergebnis von Gutachter zu Gutachter durchaus stark abweichen. Subjektive Einflüsse bei der Bewertung können den Wert der Immobilie höher oder tiefer ausfallen lassen.
Wie das Mehrfamilienhaus genau bewertet wird, ist gesetzlich in der ImmoWertV vorgeschrieben. Daher lässt sich das Wertgutachten auch für gerichtliche Streitigkeiten verwenden. Nicht für jede Region ist ein Liegenschaftszins verfügbar. Der Liegenschaftszins kann außerdem veraltet sein bzw. nicht den tatsächlichen Marktgegebenheiten entsprechen.
Künftige Mietsteigerungen z. B. durch Sanierungen lassen sich nicht abbilden.
Nicht immer lässt sich der Wert des Gebäudes vom Wert des Bodens so einfach trennen, wie es das Ertragswertverfahren vorsieht.

Mietverträge prüfen: Bei der Bewertung von Miethäusern bzw. Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohnungen steckt der Teufel im Detail. Wie zuvor beschrieben, berechnet der Wertgutachter beim Ertragswertverfahren den Verkehrswert anhand der marktüblich erzielbaren Mieteinnahmen. Was aber, wenn die Immobilie z. B. starke Mängel aufweist und Wohnungen leer stehen oder die Mieter ihre Miete mindern. Problematisch kann es bei Mietshäusern mit Altverträgen werden, bei denen eine Inklusivmiete vereinbart wurde. Auch kann sich ein verfälschtes Bild ergeben, wenn die Jahresmiete die Mieteinnahmen von Garagen und Stellplätzen enthält. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich die Mietverträge und die tatsächlichen Mieteinnahmen genau anzuschauen. Zwar sollen das Mietausfallwagnis und der Liegenschaftszins die erzielbare Jahresmiete entsprechend korrigieren. In der Praxis kann dies aber in Einzelfällen nicht ausreichen, um den Ertragswert der Immobilie korrekt zu bestimmen.

Wohnrecht: Bei einem Mehrfamilienhaus kann zudem ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen sein. Bei einem Verkauf müsste auch der neue Eigentümer das Wohnrecht beachten und könnte nicht einfach über die betreffenden Wohnräume verfügen. Ein Wohnrecht beeinträchtigt daher die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie und wirkt sich folglich auf den Wert aus. Außerdem dem Wohnrecht ist auch Nießbrauch zu berücksichtigen, was ähnliche Auswirkungen auf den Immobilienwert hat.

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Wie bei anderen Immobilien auch beeinflussen in erster Linie die Lage, der Zustand und einige weitere Kriterien den Wert. Bei einem Mehrfamilienhaus, das aus Renditesicht bewertet werden soll, spielt aber vor allem die Vermietungssituation eine große Rolle:

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist aufwendiger als es beim Einfamilienhaus der Fall ist. Zudem dauert es meist länger, bis der richtige Käufer gefunden ist. Aufgrund der hohen Summen kommen meist nur finanzstarke Investoren als potenzielle Käufer infrage. Doch es braucht seine Zeit, bis die Kapitalanlage den passenden Interessenten auf den Plan gerufen hat. Anstatt das gesamte Mietshaus zu verkaufen, besteht auch die Möglichkeit, das Gebäude in mehrere Eigentumswohnungen aufzuteilen. Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohneigentum birgt die Chance, unter dem Strich mehr Geld mit dem Verkauf einzelner Wohnungen zu verdienen. Dies liegt daran, dass die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen vielerorts höher liegen als für ganze Mietshäuser.

Mehrfamilienhaus aufteilen gemäß WEG

Was bei der Aufteilung eines Mietshauses genau zu beachten ist, regelt in Deutschland das Wohnungseigentumsgesetz (WEG bzw. WoEigG). Das Gesetz legt unter anderem fest, dass jede Wohneinheit in sich abgeschlossen sein muss. Nur wenn eine Wohneinheit baulich von anderen Bauteilen abgetrennt ist und sich durch eine Wohnungstür abschließen lässt, gilt sie als Sondereigentum. Bestätigt wird dies durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Erst die Teilungserklärung inklusive Teilungsplan aber erlaubt es dem Eigentümer des Mehrfamilienhauses, die Eigentumswohnungen einzeln zu veräußern.

Achtung: Vorkaufsrecht der Mieter beachten

Wer mit dem Gedanken spielt, sein Mehrfamilienhaus aufzuteilen und die Eigentumswohnungen gewinnbringend zu veräußern, sollte die Rechtslage kennen. Gemäß § 577 BGB erhält der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn an der Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet wurde. Außerdem genießt der Mieter einen besonderen Kündigungsschutz, der nach § 577a BGB auf drei Jahre verlängert ist. Der Käufer der Eigentumswohnung wäre daher erst nach Ablauf von drei Jahren in der Lage, Eigenbedarf geltend zu machen. Kaum ein Käufer möchte aber so lange warten, weshalb das Objekt auch in diesem Fall meist nur für Kapitalanleger interessant ist.

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*Unsere Wertermittlung basiert auf den von Ihnen gemachten Angaben und erfolgt durch Auswertung von frei zugänglichen Daten. Die Bewertung kann von der Bewertung durch Immobiliensachverständige und von allgemein üblichen Bewertungsmechanismen abweichen. Die Bewertung ist unverbindlich.

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Liebes Team, schreibe die review nach dem ich mit WirKaufen24 über einen Preis gesprochen habe, aber ablehnte. Das Angebot hat mir geholfen mich dann für einen vom Team vorgeschlagenen Makler zu entscheiden. Bin zufrieden.

Harald

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