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News – 20. Juni 2019 – “Mietendeckel für Berliner Mietwohnungen ist beschlossen”

 

Mietendeckel für Berliner Mietwohnungen ist beschlossen

Wogegen sich Eigentümerverbände und Unternehmen der Wohnungswirtschaft energisch ausgesprochen haben, ist jetzt doch eingetreten: Der Berliner Senat hat am 18. Juni 2019 den Mietendeckel beschlossen. Ab sofort dürfen Vermieter damit für einen Zeitraum von fünf Jahren keine Mieterhöhungen mehr fordern.

Durch den Mietenstopp soll verhindert werden, dass die Mieten wie in den vergangenen Jahren weiterhin rasant ansteigen. Die Bewohner der mehr als 1,5 Millionen nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Berlin dürfte der Vorstoß in Sachen öffentlich-rechtliche Begrenzung von Mietpreisen zunächst freuen. Mit dem fünfjährigen Mietendeckel geht die Politik aber auch einige nicht zu übersehbare Risiken ein.

Was der Mietenstopp konkret für Vermieter bedeutet Das neue Landesgesetz zur Deckelung der Mieten in der Hauptstadt tritt spätestens bis Anfang 2020 in Kraft. Dabei ist ein ganz großes Aber zu beachten: Der Mietenstopp soll rückwirkend zum 18. Juni gelten. D. h. jetzt noch schnell eine Mieterhöhungen an den Mieter rauszuschicken, ist nicht mehr möglich. Neben dem Verbot von Mieterhöhungen sollen außerdem Mietobergrenzen eingeführt werden. Wenn die aktuelle Miete über der Höchstmiete liegen sollte, kann der Mieter dann eine Absenkung verlangen. Wer sich als Vermieter dagegenstellt, dem droht ein empfindliches Bußgeld von bis zu 500.000 Euro. Diese und weitere Eckpunkte zum Berliner Mietengesetz sind schon jetzt bekannt. Eine genaue Ausgestaltung wird dann mit dem Inkrafttreten des Gesetzes erwartet

 

Mietendeckel lässt sich nur in einigen Ausnahmefällen umgehen

  • Neuvermietungen: Der Mietstopp gilt auch bei Neuvermietungen. Wer eine Wohnung neu vermietet, darf lediglich die zuletzt geforderte Miete vereinbaren. Die Miete darf aber die Mietobergrenze nicht übersteigen.
  • Neubau: Nicht vom Mietendeckel betroffen sind Neubauwohnungen.
 
  • Modernisierungen: Eigentümern soll es nach wie vor möglich sein, notwendige und energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen und infolgedessen die Mieten zu erhöhen. Für solche Arbeiten soll es aber eine Bagatellgrenze geben. Die Modernisierungsumlage darf demnach die Bruttowarmmiete um maximal 50 Cent pro Quadratmeter erhöhen, andernfalls wird sie genehmigungspflichtig. Darüber hinausgehende Summen sind von der Bauverwaltung zu genehmigen.
  • Wirtschaftliche Unterdeckung: In wirtschaftlichen Härtefällen ist es möglich, vom Gesetz abweichende Mieterhöhungen und Mietvereinbarungen zu beantragen. Es wird dann im Einzelfall geprüft, ob der Vermieter durch Mietendeckel und Höchstmieten wirtschaftlich benachteiligt ist.
 

Das eigentliche Problem besteht im Wohnungsmangel

Die Mieten sind im gesamten Stadtgebiet in den letzten Jahren stark angestiegen. Dieser Tatsache kann wohl auch niemand widersprechen. Gleichzeitig erhöhten sich die Gehälter der Berliner nur langsam. Dies hat zur Folge, dass viele Mieter nicht mehr nur maximal 30 Prozent Ihres Haushaltseinkommens für die Miete ausgeben. Mittlerweile ist die Haushaltskasse vieler Berliner Mieter mit bis zu 50 Prozent durch die monatlichen Mietkosten belastet.

Worin aber das tatsächliche Problem des Berliner Wohnungsmarktes besteht, ist der eklatante Wohnungsmangel. Wo der Neubau in Berlin schon jetzt nur schleppend vorangeht, dürfte die Investitionsfreudigkeit durch das neue Gesetz künftig weiter gedämpft werden.

Auch Instandhaltungen und Sanierungen sind meist nur durch Mieterhöhungen möglich. Lassen sich die Kosten hingegen nur zu einem kleinen Teil auf den Mieter umlegen, wird es für Vermieter künftig teuer. Dies könnte dazu führen, dass immer weniger Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in ihre Objekte investieren. Zudem dürfte es sich für Eigentümer in Zukunft häufiger auszahlen, Mietshäuser in Wohnungseigentum umzuwandeln. Damit würde die Mietbegrenzung den Mietern keine Erleichterung verschaffen, sondern die Situation am Berliner Wohnungsmarkt weiter zuspitzen.

 

Bessere Wohnbedingungen? Wo der Mietenstopp versagt

Eine Begrenzung der Mietpreise ist keine Erfindung des Berliner Senats. Ähnliche Einmischungen der Politik in den Wohnungsmarkt gab es bereits zuvor. Im New York der 1950er-Jahre führten Mietobergrenzen dazu, dass sich die Vermietung für viele Eigentümer kaum mehr wirtschaftlich lohnte. Notwendige Instandhaltungen und Modernisierungen blieben dadurch weitestgehend aus, immer mehr Häuser nahmen einen baufälligen Zustand an. Und mit ihnen verfielen die Immobilienpreise. Auch für die Mieter selbst nahm die Mietenkontrolle kein gutes Ende. Als Mieterhöhungen schließlich wieder erlaubt waren, stiegen die Mieten überproportional und trafen vor allem wirtschaftlich schwache Bürger hart.

Doch wer nach Negativ-Beispielen für Mietpreisbegrenzungen sucht, braucht sich nicht erst im Ausland umzuschauen. In der damaligen DDR hatten bewusst niedrige gehaltene Mieten einen flächendeckenden Zerfall der Wohnquartiere zur Folge. Das Mietstoppgesetz entlastete Mieter zwar, hatte aber gehörige Auswirkungen auf die Wohnqualität. Reparaturen blieben aus, veraltete Wohnungen konnten nicht modernisiert werden. Zurück blieb ein marodes Stadtbild.

 

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