WIE ES FUNKTIONIERT?

Der Verkauf von Immobilien kann einfach und stressfrei sein. In diesem Video erfahren Sie mehr über unseren Prozess.

Immobilienverkauf: Kosten für den Verkäufer

Wenn ich meine Immobilie verkaufe, wie viel bleibt mir dann eigentlich vom Verkaufspreis? Viele Eigentümer sind überrascht, welche Nebenkosten beim Verkauf von Haus oder Wohnung entstehen: Makler und Notar berechnen für ihre Dienste ein Honorar. Verschiedenste Unterlagen sind zu organisieren. Dann meldet sich gegebenenfalls noch das Finanzamt mit einem Steuerbescheid. Von der Vermarktung bis zur Schlüsselübergabe fallen für den Verkäufer an vielen Stellen verschiedene Kosten an. Dabei gibt es Ausgaben, die Sie jedem Fall zahlen müssen – und solche, die Sie vermeiden können. 

Verschaffen Sie sich hier einen Überblick zu den Kosten beim Immobilienverkauf: Anhand eines konkreten Rechenbeispiels erklären wir Ihnen, welche Summe Ihnen unter dem Strich bleibt. 

1. Welche Kosten muss der Verkäufer tragen?

Bevor Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie mit Einnahmen rechnen können, müssen Sie als Verkäufer erst einmal selbst in die Tasche greifen. Abhängig von der Verkaufsstrategie kann dabei ein beträchtlicher Betrag zusammenkommen. Es ist daher sinnvoll, alle möglichen Ausgaben aufzulisten und ein Budget aufzustellen. Dabei hilft Ihnen die folgende Übersicht zu den Nebenkosten beim Immobilienverkauf. 

Wertgutachten

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkaufen möchte, sollte den aktuellen Marktwert kennen – diese Zahl ermöglicht es Ihnen, im nächsten Schritt einen realistischen und angemessenen Verkaufspreis festzulegen. Für ein professionelles Wertgutachten vom Immobiliengutachter ist mit rund 1.500 bis 3.500 Euro zu rechnen. Das Honorar des Gutachters richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und dem Aufwand. Allerdings sind nicht alle Gutachten gleich: Abhängig vom Umfang und Anlass variieren auch die Kosten. Immobilienmakler bieten die Wertermittlung für das Verkaufsobjekt häufig als Serviceleistung an.    

Energieausweis

Wenn Sie für Ihre Immobilie noch keinen Energieausweis haben, brauchen Sie das Dokument jetzt unbedingt. Für den Verkauf ist ein gültiger Energieausweis verpflichtend. Spätestens beim ersten Besichtigungstermin müssen Sie den Ausweis für alle Kaufinteressenten sichtbar auslegen bzw. ihnen diesen aushändigen. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) verzichtet nur in Ausnahmefällen auf die Pflicht zum Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Das trifft beispielsweise auf eine Zwangsversteigerung zu. Ein Energieausweis ist schon für unter 100 Euro zu haben. Billigangebote können dem Verkäufer jedoch teuer zu stehen kommen, wenn die Daten fehlerhaft sind oder das Dokument nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Der etwas teurere, aber aussagekräftigere Energiebedarfsausweis kostet bis zu 500 Euro.

Kosten für weitere Verkaufsunterlagen

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, gibt es noch eine Reihe anderer Unterlagen zu beschaffen: angefangen von grafisch aufbereiteten Grundrissen über einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster bis hin zu einem aktuellen Grundbuchauszug. Anhand dieser Dokumente können sich potenzielle Käufer ein umfassendes Bild von Ihrem Objekt verschaffen. 

Maklerprovision

Das Maklerhonorar stellt eine der größten Kosten beim Immobilienverkauf dar. Wer den Makler bezahlt und in welcher Höhe, ist in jedem Bundesland anders. Der Verkäufer zahlt üblicherweise 3,57 Prozent vom erzielten Verkaufspreis (inkl. MwSt). In einigen Bundesländern, wie beispielsweise Berlin und Hamburg, trägt der Käufer die Maklerkosten meist allein. Das “Bestellerprinzip” – das bereits im Mietmarkt die Maklergebühren regelt – dürfte bald auch bei Verkäufen gelten: Der „Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ sieht vor, dass der Auftraggeber mindestens 50 Prozent der Maklerprovision tragen muss. 

Grundbuch- und Notargebühren

Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt trägt in der Regel der Käufer. Wenn auf Ihrer Immobilie noch eine Grundschuld lasten, ist es oftmals ratsam, diese vor dem Verkauf löschen zu lassen. Die Kosten für die Löschung sind ähnlich hoch wie für eine Grundschuldbestellung: Da sich die Gebühren am Betrag der Grundschuld orientieren, belaufen sich die Kosten auf eine Summe von wenigen Hundert Euro bis zu über Tausend Euro. 

Vermarktung

Exposé, Fotos, Verkaufsanzeigen, Home Staging – gutes Marketing beim Immobilienverkauf geht ins Geld, zahlt sich aber aus. Wenn Sie Ihr Objekt in Eigenregie vermarkten, tragen Sie auch den Zeit- und Kostenaufwand selbst. Beim Verkauf über einen Makler sind diese Ausgaben in der Maklerprovision inbegriffen. Im Maklervertrag findet sich dazu im Normalfall eine Klausel, die besagt, dass die Kosten für Verkaufsbemühungen zu Lasten des Auftragnehmers gehen. Mancher Makler verlangt aber eine Aufwandsentschädigung bzw. Aufwendungsersatz, ob er die Immobilie verkauft oder nicht.  

Renovierung 

Viele Eigentümer bringen ihre Immobilie nochmal auf Vordermann, um ihre Verkaufschancen zu erhöhen. Ist Ihr Haus gut in Schuss, brauchen Sie vielleicht nur ein paar Wände neu zu streichen. Bei einem renovierungsbedürftigen Gebäude ist dagegen zu überlegen, ob sich der Aufwand wirklich lohnt. In jedem Fall ist es empfehlenswert, die Immobilie im besten Licht zu präsentieren und noch kleinere Schönheitsreparaturen zu erledigen. Setzen Sie sich dafür ein Budget, damit Ihre Renovierungskosten einen möglichen Preisaufschlag nicht übersteigen. 

Spekulationssteuer 

Als privater Verkäufer müssen Sie einen Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Immobilie in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben – und zwar in der Anlage Sonstige Einkünfte”. Die dafür anfallende Steuer nennt sich auch geläufig Spekulationssteuer. Für bestimmte Wirtschaftsgüter ist eine Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten. Dazu gehören:

  • Häuser und Wohnungen
  • unbebaute Grundstücke
  • Miteigentumsanteile an Immobilien
  • Erbbaurechte

Ob Sie tatsächlich eine Spekulationssteuer zahlen müssen oder davon befreit sind, ist von mehreren Faktoren abhängig. Grundsätzlich fällt bei selbst genutzten Immobilie keine Steuer an. Bei vermieteten Objekten können Sie die Steuer sparen, wenn Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie halten die Zehnjahresfrist ein, d. h. zwischen Ankauf und Verkauf Ihrer Immobilie müssen mindestens 10 Jahre liegen. 

oder

  • Sie haben das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt. 

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch Ihre Baufinanzierung abzahlen, müssen Sie eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Diese Strafzahlung berechnet Ihnen die Bank als Ausgleich für entgangene Zinsen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist meist dann fällig, wenn Sie das Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen. Wie hoch die Entschädigung ausfällt, richtet sich nach der Restlaufzeit, der Restschuld, dem derzeitigen Zinsniveau und dem vereinbarten Zinssatz. Zusätzlich erheben die meisten Banken eine Bearbeitungsgebühr.

Grunderwerbsteuer

Im Kaufvertrag ist meist festgelegt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt – erst wenn die Steuer beglichen ist, kann der Käufer auch neuer Eigentümer der Immobilie werden. Generell gelten jedoch sowohl Käufer als auch Verkäufer für das Finanzamt als Steuerschuldner. Sollte der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht begleichen, kann sich die Finanzbehörde daher an den Verkäufer wenden.

2. Welche Kosten übernimmt der Käufer?

Auch für den Käufer ist es nicht damit getan, nur den vereinbarten Preis für die Immobilie zu zahlen. Die Kaufnebenkosten belaufen sich mitunter auf mehr als 10 Prozent des Kaufpreises. Sie teilen sich auf in:

  • Maklerprovision von bis zu 7,14 Prozent
  • Notar- und Grundbuchgebühren von ca. 1,5 Prozent 
  • Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent

3. Beispielrechnung: Kosten beim Immobilienverkauf

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen veranschaulicht anhand eines Beispiels, was Ihnen beim Immobilienverkauf an Kosten entsteht:

Verkaufspreis: 400.000 Euro

Standort der Immobilie: Nordrhein-Westfalen

Kostenposition Verkäufer Käufer
Wertgutachten 2.000 Euro  –
Energieausweis 450 Euro  –
Weitere Verkaufsunterlagen 300 Euro  –
Maklerprovision 14.280 Euro 14.280 Euro
Oder Vermarktungskosten bei Eigenverkauf 3.000 Euro  –
Grundbuch- und Notargebühren  – 6.000 Euro
Löschung Grundschuld 500 Euro  –
Spekulationssteuer 15.000 Euro  –
Vorfälligkeitsentschädigung 8.000 Euro  –
Grunderwerbsteuer  – 26.000 Euro
Gesamt 

(bei Verkauf mit Makler)

40.530 Euro 46.280 Euro

 

4. Welche Verkaufsnebenkosten kann ich vermeiden?

Kosten beim Immobilienverkauf schmälern Ihren Gewinn – gerade deshalb ist es wichtig zu überlegen, welche Ausgaben sich möglicherweise vermeiden lassen. Natürlich sollten Sie nicht am falschen Ende sparen. Wem es beispielsweise an Zeit und Erfahrung fehlt, ist mit einem Immobilienmakler besser beraten. Spielen Sie verschiedene Szenarien durch und schauen Sie nach, welche Ausgaben wirklich nötig sind und Ihnen beim Verkauf helfen. Eine kostenlose Immobilienbewertung online* ist in vielen Fällen ausreichend, um daraus den Verkaufspreis abzuleiten. Berechnen Sie auch durch, ob sich z. B. eine Erneuerung der Heizungsanlage oder ein Austausch der alten Fenster lohnt. Machen Sie sich anhand der Faustformel klar: Die Kosten sollten stets im Verhältnis zum möglichen Mehrgewinn stehen.

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