Eine Wohnungsbewertung ist sinnvoll, wenn Sie den Marktwert oder möglichen Verkaufspreis Ihrer Eigentumswohnung erfahren möchten. Wichtig ist die Bewertung vor allem dann, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten. Auf Basis der Wohnungsbewertung sind Sie in der Lage, den Verkaufspreis für Ihre Immobilie realistisch festzulegen. Auf eigene Schätzungen zum Wohnungswert sollten Sie sich nicht verlassen. Setzen Sie den Preis zu hoch an, bekommen Sie weniger Anfragen von Interessenten und Ihre Wohnung entwickelt sich im schlechtesten Fall zum Ladenhüter. Der “richtige” Verkaufspreis ist daher für den Verkaufserfolg entscheidend. Wenn Sie stattdessen Ihre Wohnung bewerten lassen, können Sie sicherstellen, dass der Verkaufspreis auch dem Wert Ihrer Immobilie entspricht.

Doch die Bewertung einer Wohnung ist nicht nur für den Verkauf hilfreich. So kann es z. B. infolge einer Scheidung oder eines Erbes notwendig sein, den Verkehrswert einer Wohnung ermitteln zu lassen. In diesem Fall dient das Wertgutachten dazu, den aktuellen Verkehrswert bzw. Marktwert der Immobilie zu belegen. Eine Wohnungsbewertung kann also in vielen Situationen nützlich sein, um eine verlässliche Aussage zum Wohnungswert zu erhalten.

Ein hilfreicher Faktor bei der Wohnungsbewertung sind die aktuellen Quadratmeterpreise. Bei dieser Angabe handelt es sich um die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter Wohnfläche. Häufig sind die Quadratmeterpreise von Wohnungen im Immobilienpreisspiegelbzw. Preisatlas noch weiter unterteilt nach Wohnungsgrößen sowie nach Neubau oder Bestand. Außerdem entscheidet die Wohnlage – von einfacher Wohnlage bis Bestlage – über den Quadratmeterpreis.

Kann ich den Wert meiner Wohnung anhand der Quadratmeterpreise in meiner Stadt ermitteln? Ganz so leicht läuft die Wohnungsbewertung dann doch nicht ab. Um den Wohnungswert präzise zu bestimmen, müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. So kann beispielsweise eine Wohnung im Vorderhaus einen höheren Wert aufweisen als eine vergleichbare Wohneinheit im Hinterhaus. Auch die Ausstattung und weitere Merkmale entscheiden darüber, welcher Verkaufspreis sich für das Objekt erzielen lässt. Die durchschnittlichen Wohnungspreise geben Ihnen daher nur eine Orientierung, entsprechen aber nicht grundsätzlich dem tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie.

Bei Ihrer Recherche nach den aktuellen Quadratmeterpreisen sollten Sie zudem beachten, dass diese lageabhängig sind. Beispielsweise erzielt eine Wohnung im Berliner Stadtteil Wilmersdorf einen höheren Preis als eine ähnliche Wohnung in Treptow. Aber auch innerhalb eines Stadtteils gibt es mitunter große Abweichungen. Eine weitere Problematik bei der Schätzung des möglichen Verkaufspreises besteht darin, dass viele Immobilienpreisspiegel auf Angebotspreisen basieren. Die Angebotspreise von Immobilienportalen sowie Tages- und Wochenzeitungen sind aber nicht die tatsächlich gezahlten Verkaufspreise. Da der Preis einer Immobilie verhandelbar ist, kann es passieren, dass der Käufer bei gutem Verhandlungsgeschick weniger für das Objekt bezahlt. Häufig planen Verkäufer daher einen gewissen Verhandlungsspielraum ein und setzen den Angebotspreis etwas höher an.

Professionelles Wertgutachten durch einen Sachverständigen

Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten gemäß den Richtlinien der ImmoWertV kann nur ein Sachverständiger für Immobilienbewertung bzw. ein Immobiliengutachter erstellen. Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Eigentumswohnung mithilfe des Sachwertverfahrens, des Vergleichswertverfahrensoder des Ertragswertverfahrens.

Das Wertgutachten durch einen Sachverständigen ist mit Kosten verbunden. Erkundigen Sie sich daher vorab, ob Sie wirklich ein Verkehrswertgutachten benötigen. Meist ist dies nur erforderlich, wenn sich z. B. eine Erbengemeinschaft um die geerbte Wohnung streitet. Bei gerichtlichen Streitigkeiten und auch für einen Widerspruch gegen Ihren Steuerbescheid brauchen Sie ein von den Behörden anerkanntes Gutachten. Für den Verkauf von Eigentumswohnungen ist ein Verkehrswertgutachten hingegen meist nicht erforderlich. Der vom Gutachter ermittelte Verkehrswert entspricht ohnehin nicht zwingend dem erzielbaren Verkaufspreis. Der Verkehrswert ist eine rechnerisch ermittelte Zahl, der tatsächliche Verkaufspreis kann darunter oder darüber liegen.

Immobilienbewertung durch einen Wohnungsmakler

Eine weitere Möglichkeit der Wohnungsbewertung besteht darin, sich an einen Immobilienmakler zu wenden. Makler bieten die Bewertung normalerweise als Dienstleistung im Rahmen des Immobilienverkaufs an. Der Wohnungsmakler sollte über die nötige Erfahrung verfügen und sich zudem am lokalen Immobilienmarkt gut auskennen. Jede Immobilienbewertung steht und fällt mit der Sachkunde und Erfahrung des Experten, der die Wohnung bewertet.

Wohnungsbewertung online mit dem Immobilienpreis-Rechner

Wenn Sie sich die hohen Kosten eines Wertgutachtens sparen möchten, können Sie Ihre Wohnung online bewerten lassen. Das Ergebnis der Wertermittlung erhalten Sie bei der Online-Immobilienbewertung sofort, ohne sich einen Sachverständigen oder einen Makler ins Haus holen zu müssen. Ein Immobilienpreis-Rechner ermittelt den erzielbaren Verkaufspreis Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung von Transaktionspreisen vergleichbarer Eigentumswohnung. Subjektive Einschätzungen, wie sie bei der Bewertung durch einen Gutachter oder einen Makler vorkommen können, sind daher nicht möglich

Wenn Sie eine Immobilienbewertung online vornehmen, ist die Berechnung von Ihren Angaben abhängig. Achten Sie daher darauf, dass Sie die Informationen zu Ihrer Wohnung wahrheitsgetreu und so detailliert wie möglich eingeben. Nur so ist gewährleistet, dass der Rechner den Verkaufspreis präzise ermittelt. Hier bei WirKaufen24 können Sie die Wohnungsbewertung* kostenlos online durchführen – direkt im Anschluss unterbreiten wir Ihnen ein verbindliches Kaufangebot² und schon nach 15 Tagen kann der Verkauf abgeschlossen sein. So können Sie schnell und unkompliziert Ihre Immobilie verkaufen!

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen bzw. Beschlusssammlung
• Nebenkostenabrechnungen
• Wirtschaftsplan mit Angaben zum Hausgeld
• Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Der Wohnungswert bestimmt sich nicht nur anhand der ortsüblichen Quadratmeterpreise, sondern wird durch eine Vielzahl an Faktoren beeinflusst. Diese Merkmale einer Wohnung können den Marktwert entweder erhöhen oder mindern – man spricht daher auch von wertsteigernden und wertmindernden Faktoren. Wie diese Kriterien den Wohnungswert beeinflussen, erklären wir Ihnen im Folgenden:

1. Lage:Sie kennen sicherlich die alte Immobilienweisheit: “Lage, Lage, Lage.” Kein anderes Merkmal ist so entscheidend für den Wohnungswert wie der Standort. Dabei spielt auch eine Rolle, wie gut die Verkehrsanbindung ist, welche Parkmöglichkeiten es gibt und welches Image der Stadtteil hat.
2. Zustand des Gebäudes:Der bauliche Zustand ist ein weiterer wichtiger Faktor bei der Wohnungsbewertung, da z. B. dringend notwendige Sanierungen hohe Folgekosten mit sich bringen können. Ein besonderes Augenmerk gilt daher reparaturanfälligen Bauteilen wie dem Dach, der Heizung und der elektrischen Leitungen.
3. Baujahr: Wie alt das Gebäude ist, hat z. B. Einfluss auf den Standard der Wärmedämmung. Neben dem Alter sind daher auch spätere Modernisierungen zu berücksichtigen.
4. Architektur: Eine Wohnung im schmucken Altbau aus der Gründerzeit hat einen anderen Wert als eine vergleichbare Wohnung im Plattenbau.
5. Stockwerk:Häufig ist eine Wohnung im Erdgeschoss weniger wert als in den oberen Stockwerken. Hier wirken sich die Einbruchsgefahr und die Helligkeit aufgrund der geringeren Sonneneinstrahlung wertmindernd aus.
6. Ausstattung: Die Qualität der Ausstattung bestimmt sich unter anderem durch die Bad- und Kücheneinrichtung, den Fußboden und gegebenenfalls durch Merkmale wie z. B. Stuck an der Decke.
7. Größe und Zuschnitt:Was eine Wohnung und ihre Nutzbarkeit ausmacht, sind die Wohnfläche und die Anzahl der Zimmer. Interessanterweise hat die Wohnungsgröße mitunter auch einen Einfluss auf die Quadratmeterpreise. Kleinere Wohnungen kosten gerade in großen Städten mehr pro Quadratmeter als größere Wohneinheiten. Dieser Umstand lässt sich darin begründen, dass die Nachfrage für solche Objekte höher ist.

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Wohnung verkaufen ohne Makler

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Die Preise für Wohnungen haben in den letzten Jahren vor allem in städtischen Lagen stark angezogen. Was Käufer nahe an die Grenze des finanziell Möglichen bringt, verschafft Verkäufern dagegen hohe Gewinne. Interessant ist zu beobachten, dass in Boomzeiten wie aktuell nicht genügend neue Angebote auf den Markt kommen. Doch woran liegt das? Viele Eigentümer halten derzeit an ihrer Eigentumswohnung fest. Trotz immer weiter wachsender Wohnungspreise wollen Sie den Verkauf noch nicht wagen. Ihre Strategie lautet stattdessen: Ich warte lieber etwas ab, bis meine Wohnung vielleicht bald noch mehr wert ist. 

Auf weiterhin steigende Preise für Wohneigentum zu spekulieren ist die eine Sache. Häufig lassen Wohnungseigentümer aber aus dem Blick, wann wirklich der perfekte Zeitpunkt für den Verkauf gekommen ist. Und worin die Risiken liegen, wenn man den Boom möglicherweise verpasst und die Immobilienblase platzt.

Was spricht gegen den Verkauf, was dafür?

Angebote wie „Wir kaufen deine Wohnung” hören Eigentümer von Wohnungen in Großstädten derzeit sicher häufiger. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist groß. Gleichzeitig wird aber nur eine begrenzte Anzahl an freien Wohnungen verfügbar. Wie lange aber bleibt die Situation noch bestehen? In Deutschland lagen die Preise für Wohnungen und auch Häuser für viele Jahre auf einem niedrigen Niveau. Gerade im Vergleich zu anderen Metropolen wie z. B. London oder Zürich war Berlin stets ein Schnäppchenmarkt. Das Blatt hat sich mittlerweile gewandelt: Die Wohnungspreise in Berlin und in anderen deutschen Städten gehen aktuell durch die Decke. Soll ich jetzt also schnell verkaufen oder doch abwarten?

Pro Verkauf

• Weitere Preisentwicklung ungewiss: Immobilienpreise unterliegen stetigen Schwankungen. Wie die Vergangenheit bereits gezeigt hat, kam nach einem Preishoch häufig nicht lange später wieder der tiefe Fall. Die Wohnungspreise in Deutschland werden daher aller Voraussicht nach nicht ewig weiter ansteigen. Derzeit ist zwar keine Immobilienblase in Sicht. In Sicherheit sollten sich Eigentümer dennoch nicht wiegen. Besser den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach – diesen Sprichwort gilt auch für den Immobilienverkauf. Wer seine Wohnung jetzt verkauft, kann sich einem üppigen Sümmchen gewiss sein.
• Gewinne realisieren und investieren: Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, lässt sich der Verkaufserlös in eine Immobilie mit besserer Rendite investieren. Oder Sie legen das Geld langfristig in andere Wertanlagen wie ETFs, Fonds und Sparpläne mit guter Rendite an. Diese Option lohnt sich vor allem für Eigentumswohnungen, die durch die Vermietung kaum Gewinne abwerfen. 
• Mietendeckel stoppt Mieterhöhungen: Der für Berlin beschlossene Mietendeckel macht Eigentümern in Sachen Mieterhöhung einen Strich durch die Rechnung. Auch in anderen Städten wird das Mietengesetz bereits diskutiert. Wer vorher nicht noch kurzfristig die Miete angehoben hat, geht für fünf Jahre leer aus. Vor allem für private Vermieter kann die vermietete Eigentumswohnung bei gleichzeitig steigenden Kosten unlukrativ werden. Der Verkauf der Wohnung wäre hier sinnvoll.
• Kreditzinsen können steigen: Was den Immobilienmarkt derzeit so anheizt, sind vorrangig die Niedrigzinsen. Günstiger als jetzt lässt sich eine Immobilie in der Zukunft bei steigenden Kreditzinsen wohl nicht mehr kaufen. Diese Situation erlaubt es mehr Käufern als zuvor, ein Darlehen für den Wohnungskauf aufzunehmen. Sobald sich die Zinsen aber nach oben bewegen, werden sich die Käufergruppen lichten. Und damit könnte sich der Verkäufermarkt wieder zum Käufermarkt entwickeln. 

Contra Verkauf

• Wohnung generiert solide Rendite: Wenn Sie für Ihre Eigentumswohnung einen hohen Mietpreis erhalten, sind Sie vielleicht weniger zum Verkauf motiviert. Prüfen Sie trotzdem nach, welche Rendite Ihnen andere Kapitalanlagen bieten könnten. Berücksichtigen Sie dabei auch den mittel- bis langfristigen Anlagehorizont – insbesondere angesichts des Mietendeckels. 
• Kosten beim Verkauf: Wer noch in einem Kredit mit Festzins steckt, muss bei einem vorzeitigen Wohnungsverkauf eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Informieren Sie sich daher am besten im Vorfeld, wie hoch diese Kosten ausfallen. Zu berücksichtigen ist bei der Kaufentscheidung zudem die Spekulationssteuer. Diese fällt bei vermieteten Wohnungen an, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. 

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Es gibt viele Gründe, warum der Wohnungsverkauf gerade jetzt in 2019 sinnvoll erscheint. In vielen Fällen sind es aber ganz persönliche Beweggründe, die den Verkauf der Eigentumswohnung notwendig machen. Doch bis der Kaufvertrag unterschrieben ist, kann es gut ein halbes Jahr oder auch länger dauern. Was aber, wenn Ihnen nicht die Zeit bleibt, bis ein solventer Käufer gefunden ist? Als finanzstarker Partner für den Immobilienverkauf bieten wir Ihnen die Möglichkeit, Ihre Wohnung sofort zu verkaufen. Zunächst können Sie bei uns Ihre Wohnung bewerten lassen und erhalten im Anschluss daran ein kostenloses sofortiges Kaufangebot.² Der Ankauf jeder Immobilie ist für uns möglich. Die Lage und der Zustand des Gebäudes sind dabei zweitrangig. Mit unserer professionellen und diskreten Arbeitsweise konnten wir bereits zahlreiche Eigentümer überzeugen – mehr als 10.000 Verkaufspreis-Ermittlungen mit Kaufangebot sprechen für unseren Service.

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